《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解

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1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（部39号令）详解岳晓武雷爱先段春华王小雨2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）的背景，正确理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款，有助于更好地贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度

2、，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。为此，我们对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令）的重要内容进行了详细解读。一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地

3、的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出

4、一些局限性，需要进一步完善。比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。另外，几年来的土地出让实践中也发现，各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致，操作上尚有不规范之处。2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国

5、物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；二是明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围，明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。为此，按照《物权法》的要求，及时修订完善11号令，十分必要。为贯彻落实《物权法》，根据部2007年立

6、法工作计划，国土资源部土地利用司、法规司对部11号令实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结，对11号令中与《物权法》规定不一致的内容进行了修订。9月21日，国土资源部第3次部务会议审议通过9月28日，徐绍史部长签发了39号令，发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。二、39号令进一步完善和发展了11号令规定的各项制度11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应，目前，全国已普遍建立了经营性土地招

7、标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了“招拍挂”出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元，提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明，11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度

8、被新《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，新发布的39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让