城市房屋拆迁法律制度(I)

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1、第五章城市房屋拆迁法律制度2021/7/172本讲教学内容一、城市房屋拆迁的概念与内容二、城市房屋拆迁法律关系三、城市房屋拆迁的程序四、城市房屋拆迁形式五、拆迁补偿的法律规定六、拆迁安置的法律规定七、拆迁纠纷的解决和强制拆迁2021/7/173一、城市房屋拆迁的概念与内容1、概念城市房屋拆迁，是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。特点：规划、国土、拆房（目的是土地使用）、被拆迁人包括使用人、补偿安置性，最重要的是拆迁目的：为了公

2、共利益的需要。2021/7/174背景资料：《城市房屋拆迁管理条例》的违宪问题冲突1：公共利益2004年宪法修正案将宪法第10条第3款修订为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”物权法第42条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”2021/7/1752001年国务院出台《城市房屋拆迁管

3、理条例》，2004年《宪法》修改和2007年《物权法》出台，都对“为了公共利益需要”而进行征收征用作出了规定《拆迁条例》不符合《宪法》和《物权法》关于“为了公共利益的需要才能进行征收征用”的规定，而且处于下位法的《拆迁条例》已经与《宪法》修改案和《物权法》相抵触。2021/7/176背景资料：什么是公共利益的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》列举了七种“公共利益需要”的情况：（1）国防设施建设的需要；（2）国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要；（3）国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文

4、物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；2021/7/177（4）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；（5）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；（虽然要求90％被征收人同意，但争议最大。）（6）国家机关办公用房建设的需要；（7）其他公共利益的需要。2021/7/178冲突2依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。冲突3征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人，将

5、拆迁补偿关系界定成民事法律关系。（如果是为了商业利益呢？）冲突4对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。2021/7/1792、城市房屋拆迁的具体内容（1）房屋拆建，如危旧房改造；（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整；（3）城市基础设施的建设和改造；（4）环境治理。城市房屋拆迁必须服从城市建设的需要，必须符合城市规划和有利于城市旧区改建。2021/7/1710二、城市房屋拆迁法律关系1、拆迁法律关系的性质城市房屋拆迁，既具行政法律关系的性质，又具民事法律关系的性质

6、，是行政行为和民事行为的混合。拆迁中的民事行为即拆迁人与被拆迁人协商达成拆迁协议，即补偿安置协议。2021/7/1711拆迁行为中的行政行为有：（1）拆迁前拆迁人须向行政机关申请拆迁许可证，行政机关向拆迁人颁发拆迁许可证并向被拆迁人发布拆迁公告；（2）拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议须由行政机关裁决，当事人对裁决不服的可以行政机关为被告提起行政诉讼，行政机关裁决错误给当事人造成损失的须负行政赔偿责任；（3）拆迁行为是一种强制性行为，被拆迁人必须服从拆迁。2021/7/17122、城市房屋拆迁法律关系的主体城市房屋拆迁法律关系的主体是拆迁人、被拆迁人（包括被拆

7、迁房屋的承租人）、房屋拆迁单位和房屋拆迁管理部门。其中主要是拆迁人和被拆迁人。（1）拆迁人是指取得拆迁许可证的建设单位。个人不得成为拆迁人。（2）被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人或者使用人。2021/7/1713（3）房屋拆迁单位包括自行拆迁单位和受托拆迁单位。后者是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。（4）房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门。2021/7/17143、城市房屋拆迁法律关系的客体城市房屋拆迁法律关系的

8、客体，是指城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆走的房屋及其附属物