地产智库青岛卓越蔚蓝群岛项目2014年二季度营销推广方案2014年3月

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1、青岛卓越·蔚蓝群岛项目2014年二季度营销推广方案2014.3.20报告结构图上篇：二季度营销环境及自身占位第一章节宏观政策剖析第二章节竞争环境解析第三章节目标产品分析第四章节销售策略第五章节推广策略第六章节营销费用下篇：这样的环境下该怎样去HOLD住客户CONTENTS上篇二季度营销环境及自身占位上篇1NO.1宏观政策剖析NO.2竞争环境解析NO.3目标产品分析宏观政策剖析AnalysisofOntology宏观政策解析两会报告：“今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失

2、业率控制在4.6%以内……经过认真比较、反复权衡，把增长预期目标定在7.5%左右，兼顾了需要和可能……稳增长更是为了保就业，既要满足城镇新增就业的需要，又要为农村转移劳动力进城务工留出空间，根本上是为了增加城乡居民收入、改善人民生活。”经济气候：2014年保持国民经济7.5%的增长速度，房地产行业必将保持稳定2014GDP增速2014房地产投资增速2014年房地产行业投资增速至少需维持19%-20%左右才能保持国民经济7.5%的增速，因此近期再次甚嚣尘上的“崩盘论”不攻自破，也给了2014年中国房地产行业一颗“定心丸”。分类调控：两会首次提出分类调控，“一刀切”政策已成为

3、历史，未来地方政府在房地产调控上将拥有更多自主权两会报告：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”房地产市场分化严重北、上、广、深等一线及新一线城市开发过热中西部及部分东部三四线城市市场疲软调控三思路宏观政策解析两会报告：“推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。”户籍改革：随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。户籍政策：差别化户籍制度改

4、革，力图重点发展中小城市，缓解一线城市市场过热，并化解目前三四线城市房地产供给过剩的潜在风险逐步取消按农业户口、非农业户口区分城乡户口的登记方式，实行城乡统一的户口登记管理制度使流动人口在就业保障、社会救助、子女就学、法律援助等方面，逐步享受“同城待遇”。购房不再作为外来人口取得“合法稳定住所”这一落户条件的唯一途径，山东放开除济南青岛以外城市户籍登记制度居住证制度购房落户逐渐取消差别化户籍制度改革,政策导向应是重点发展中小城市，引导大城市资源向中小城市流动。新增人口的流入有利于化解目前部分三四线城市房地产供给过剩的现象，化解市场潜在风险，利于行业平稳健康发展宏观政策解析

5、税收政策：房产税试点城市扩围暂停，将着手进行房地产税的综合税收政策改革。房地产税收制度购房者层面房企层面个税（流转环节）房产税（持有环节）土地增值税从2011年开始在重庆、上海试点征收的房产税，近期内暂时没有新的城市会被批准加入试点，房产税试点城市扩围暂停，十一届三中全会后着手进行不动产登记在内的房地产税的税收政策调控。宏观政策解析货币政策：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，随着利率市场化推进，成本上升，致信贷从紧张恐难改变在利率市场化改革等多方冲击下，银行盈利结构、风险评估变化及银行间资金成本上升已是不争事实，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷

6、款目标转向中小企业贷等领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。宏观政策解析宏观政策解析——分析1分析2分析3分析4经济气候：国家保证国民经济稳定增长的目标，需要房地产市场的稳定支撑。分类调控：“一刀切”的调控政策成为历史，调控去行政化明显，暗示政府将不再轻易出台硬性政策，地方自主权增大。税收政策：稳步推进房地产开发、持有、流转环节的增和税收调控，稳步推进不动产登记。货币政策：积极的财政政策和货币政策，信贷紧张短时间难改变已成定局。政策总评——“两会”后政策维稳，去行政化大势所趋，信贷、税收政策从紧，但长远来看有利于房地产市场健康发展。上篇2NO.1宏观政策剖析N

7、O.2竞争环境解析NO.3目标产品分析竞争环境解析AnalysisofOntology竞争环境解析2014年二季度开始竞品项目将激增，除在售项目外，星河湾、碧桂园、金科等众多品牌开发商的涌入将使竞争环境白热化。青特花溪地招商海德花园龙湖滟澜海岸世茂公园美地雨润星雨华府中南世纪城区域内竞品蓝山湾越秀星汇蓝湾时代城新里海德公馆区域外竞品在售待售区域内竞品选取原则：①同产品②同总价区域外竞品选取原则：①李沧区项目：刚需聚集地，产品同本案相似，总价相抵较低②新市北项目——欢乐滨海城：同本案到市区的交通动线相同，均为环湾大道，且绿地项目