土地增值税清算培训

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1、土地增值税清算实务培训中国注册会计师中国注册税务师国际内部审计师蒋彬第一部份清算前的准备工作第二部份清算应收集的资料第三部份清算审核的要点第四部份清算税款的计算第五部份清算案例土地增值税清算实务培训第一部份清算前的准备工作第一部份清算前的准备工作一、清算条件（一）纳税人应当主动清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售2、整体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权的。第一部份清算前的准备工作一、清算条件（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。1、销售达到85%以上2、取得预售证3年以上3、

2、纳税人注销前第一部份清算前的准备工作二、清算项目的确定明确清算项目及其范围。划分清算项目与非清算项目的收入和支出。正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）第一部份清算前的准备工作三、明确清算的方式和程序第二部份清算应收集的资料一、房地产开发流程土地取得（国土局：国有土地使用权证）项目立项（计委立项批复）前期设计（方案设计、施工图设计）规划报建（规划局：建设工程规划许可证）第二部份清算应收集的资料一、房地产开发流程施工报建（建委：建设工程施工许可证）主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、

3、供水、供电）室内室外装饰强电、弱电安装（水电气电话光纤）第二部份清算应收集的资料一、房地产开发流程门窗、栏杆等安装园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工消防工程施工智能管理系统第二部份清算应收集的资料一、房地产开发流程工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收）房屋交付业主项目大产权办理分户产权办理分户国土证办理第二部份清算应收集的资料二、土地值税清算应收集的资料资料清单第三部份清算审核的要点土增值税申报表第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表明细表需包含内容：分普通住宅、非普通

4、住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。确定该项目的总建筑面积、不可售面积第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核3、获取房管部门的销售备案信息第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核4、分析房屋的销售价格（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如

5、企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。（2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核5、复核企业开具不动产销售发票信息第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核6、结合账户核算情况检查检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例）第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核7、获取银行账号及对账单了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查

6、企业是否存在收取款项不入账的情况。第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理第三部份清算审核的要点一、清算收入的审核10、审核各类代收费用水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除第三部份清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核;1、明确土地取得的方式企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政

7、划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。第三部份清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核;比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。第三部份清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核;2、获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证，确定企业所提供的土地成本是否属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致。第三部份清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核;3、审核企业支付土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有