土地增值税清算培训（企业培训课件）

《土地增值税清算培训（企业培训课件）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、土地增值税清算培训（企业培训课件）2010年8月讲解纲要第一部分土地增值税基本政策一、纳税义务人二、征税范围的界定三、计税依据四、税率、计算步骤和公式（一）税率（二）计算步骤与公式五、主要免税政策六、征管方式第二部分土地增值税清算一、清算对象二、清算单位三、房地产转让收入四、扣除项目金额（一）取得土地使用权所支付的金额（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（四）与转让房地产有关的税金（五）财政部规定的其他扣除项目五、清算资料六、清算受理七、清算违规情况的处理八、纳税人法律责任和

2、法律救助（一）法律责任（二）法律救助第一部分土地增值税基本政策一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、征税范围的界定1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征税“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。②房产所有

3、人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）三、计税依据纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。四、税率、计算步骤和公式（一）税率实行四级超率累进税率：1、增值额未超

4、过扣除项目金额50%的，税率为30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%；4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。（二）计算步骤与公式：1、计算增值额增值额＝收入－扣除项目金额2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率）增值率＝增值额÷扣除项目金额3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额：土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率(1)增值额未超过扣除项目金额50%的；土地增值税＝增值额×

5、30%（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的；土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的；土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15%（4）增值额超过扣除项目金额200%的；土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。五、主要免税政策纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；（摘自《中华人民共和国土地增

6、值税暂行条例》第八条）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二）项规定免征土地增值税。（摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）说明：城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪音超标）的企业。国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文件。六、征管方式采取预征与清算相结合的征管方式。即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售收入的一定标准预征土地增值税，房地产开发项目竣工完成销售后

7、进行土地增值税清算。说明：对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按预征率缴纳税款。不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预征。自2008年11月19日起，房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征。第二部分土地增值税清算一、清算对象土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目

8、的；3、直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、