北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略

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1、[北部湾一号]项目营销战略与策略报告谨呈：北海馨平广洋房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。阶段工作进展情况2009/6/12009/6/10项目市场调研2009/6/18市场分析结论客户分析项目整体定位项目定位案例分析与借鉴营销战略、策略营销费用预算市场调查客户访谈资料收集MECE分析市调成果沟通项目基本共识回顾阶段性营销计划营销总控图2009/7第三阶段项

2、目营销执行报告第二阶段项目营销战略及策略第一阶段项目市场调研1楔子4项目整体定位5豪宅案例借鉴3海岸生活豪宅之路2目标67项目营销策略及执行目标回顾及其项目营销战略迈阿密域不同，山海缄那不勒斯夏威夷楔子.在夏威夷，我们看到了来自世界各地的人，他们对这个美丽的岛屿趋之若骛。太平洋的夏威夷-HawaiiIsland美国的迈阿密-Miami在迈阿密，我们看到了好莱坞明星和商界领袖，他们在这里创造财富并享受生活。意大利的那不勒斯-Naples在那不勒斯湾，我们看到了英国和俄罗斯的贵族，他们发出最美的赞叹，流连忘返……对大部分人来说，到海

3、边生活是一个奢侈的梦，是一种偶尔的度假方式，只有少数人可以真正把家安在海边，他们创造了海岸生活文化，并使之成为世界的潮流。对于我们而言，当我们踏上北部湾一号这片充满蓝色与艺术土地时，注定我们将成为海滨生活的拾梦人。在我们眼里，北部湾一号——域不同，山海缄！1楔子4项目整体定位5豪宅案例借鉴3海岸生活豪宅之路2目标67项目营销策略及执行目标回顾及其项目营销战略财务目标短期目标形象目标财务目标形象目标短期目标2009年我们的三大目标实现北海最高端豪宅物业之形象。实现北海市场最高价格。09年底实现销售目标2亿。目前已积累4000组客户

4、采取何种方式升级。2009年我们的三大目标目标1楔子4项目整体定位5豪宅案例借鉴3海岸生活豪宅之路2目标67项目营销策略及执行目标回顾及其项目营销战略客户—海岸阶层隐现产品—术无语山海缄市场—域不同自出众域不同·自出众海岸生活豪宅之路央行放松银根，市场流动性未来将再次泛滥将使房地产的投资属性发挥到最大990-2007年央行基准利率表居民消费价格指数—总指数从过往经验判断银根的放松，CPI总数得到较大增幅，经济会伴随出现通货膨胀。宏观市场分析市场表象为：经济发达区域客户将大量游资涌入高端豪住项目作为人民币保值、增值工具一线城市市场

5、表现媒体报导深圳金地梅陇镇：温洲炒房团一次性购买23套。北京丽水莲花·和庭：30%以上客户为山西人，人均购房套数为4套。上海珠江新城：梅州买家一口气买下9套，几天时间，100多套房卖得仅剩6套。在银根放松的前提下，经济发达区域客户由于对经济信心不足，在实体经济收益有限的前提下，担心通货膨胀，将大量游资涌入高端豪住项目作为人民币保值、增值之工具。深圳晚报：深圳重现温州炒房团。北京搜房：一人全款购80套房投资客“出没”北京楼市。上海搜房：买房子就像买白菜！一次买9套投资客卷土重来。宏观市场分析北海具代表性中高端项目普遍采取别墅产品高

6、端启势，二线海景高层产品拔高价值的开发模式项目规划别墅推售时间小高层、高层推售时间银滩万泉城别墅与高尚公寓相映成趣，多元风情水景贯穿其中，四大园林体系贯穿始末，堪称人与自然相溶的住宅典范。2007年9月2008年9月森海豪庭规划建设欧陆风情别墅、排屋、高层海景公寓、准五星级酒店和商业街2007年2月预计2009年底将别墅区作为启动区。通过别墅建立项目中高端形象后，以二线海景高层拔高项目价值银滩万泉城总平图北海中高端项目多将具有较强内部景观资源的别墅作为启动区，通过别墅的产品形态奠定项目市场中高端形象。待奠定中高端形象后，推出具有

7、二线海景的小高层或高层物业产品作为现金流，拔高项目价值。中高端项目现状更多强调物业形态或对资源的占有，内涵缺失是现有中高端项目最致命的弱点项目类型产品特点主打卖点银滩万泉城独栋、洋房、高层巴厘岛风情多元风情水景贯穿其中。中央别墅区，花园别墅森海豪庭独栋、双拼、高层引入海水进入小区内部，建筑为精典的欧陆风格，小区内有温泉。上层温泉社区香海花园高层设计分为A、B、C三栋，其中北面户型面海城市中心，海景高层怡景港湾高层以点式高层住宅围合水景为布局，北面户型可看海。海景蓝色海岸别墅、多层、高层海景园林社区，门前规划海洋公园银滩金海岸中高

8、端项目现状银滩万泉城资源巴厘岛风情多元风情主打卖点中央别墅区，花园别墅森海豪庭资源温泉、别墅资源主打卖点上层温泉社区更多强调物业形态或对资源的占有。卖点基本为资源的高度概括缺乏生活与人文的内涵演绎。二线海景高层产品一房面积为45M2左右，两房面积为90M2左右，