物业维修基金归集的难点与对策

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1、延吉市物业维修基金归集工作起步于2002年，以《延吉市物业维修基金管理暂行办法》的出台为标志，经过近三年的探索与实践，物业维修基金管理制度在全市范围内得到初步建立与推广，很好地实现了从无到有，从小到大大的转变。截止目前，共累计归集物业维修基金近1800万元，可以说，无论是在归集规模，还是在管理工作上都有了较明显的扩大与增强。然而，随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展，作为新生事物的物业维修基金制度，其不平衡性和滞后性亦日益凸显，呈现出了较多的矛盾和问题，从近年来的工作实践看，主要表现在下面几个方面。一、部分居民

2、的思想观念需要改变物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。本着“取之于民，用之于民”的精神，归集物业维修基金既有利于民，又有利于社会，理应得到社会的认可和住户的欢迎，但是在具体实施过程中，人们对此反应淡漠，对住房维修与管理的社会化缺乏必要的认识，表现为住房市场化与维修社会化不同步，尽管住房私有率达到了较高的水平，但人们没有摆脱传统计划经济的影响，对政府仍存有较强的依赖性。现实生活中，我们经常会遇到这样一个怪圈，为防范所谓风险，人们争着抢着住好楼层、好小区，然而一旦需要交纳维修费用，却千方百

3、计找理由、找借口，甚至找政府，不惜层层上访解决。分析众居民心理，主要表现为：一是混淆概念，没有分清物业管理费和物业维修基金二者之间的界限，认为自己已交了物业管理费，凭什么还要再交物业维修基金；二是对共用部位、共用设备和公共设施的理解存在误区，认为既然交了物业维修基金，就应负责全部维修，当自己的要求得不到满足时，对此项制度产生抵触情绪，散布所谓的“无用论”；三是对所交资金不放心，怕挪用、占用，保证不了及时维修，且由于物业维修基金不象住房公积金那样见效快，所以群众交纳物业维修基金的积极性不高；四是消费观念不成熟，由于居民收入水

4、平低，对物业维修基金的承受能力相对较差，给物业维修基金的收缴管理造成了一定困难和压力；五是依赖性强，认为住房出现险情，自然会有政府来管，持无所谓态度。二、有关物业维修基金的法制不健全延吉市物业维修基金的最初营运主体是延吉市物业管理办公室。依据国家建设部、财政部《关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知》及吉建房字[1999]21号文件精神，物业维修基金管理工作，从2002年开始运作，2003年正式出台并实施了《延吉市物业维修基金管理暂行办法》，并于2004年进一步规范运营主体，成立了延吉市物业维修基金结算中心

5、，进而为处理好资金交存与统一管理的关系、监督管理与职能管理的关系奠定了良好的基础。实践证明，该制度是切实可行，而且是行之有效的，但由于物业维修基金的归集工作还处于摸索阶段，因此在操作过程中，也遇到了一些具体问题。如对于物业维修基金续筹方法、标准及具体收取时间等，没有明确的政策规定，从而增加了物业维修基金的收缴难度，同时由于没有形成有效的处罚机制，出现了个别开发建设单位代收物业维修基金后，不及时上交“中心”的现象。三、物业维修基金管理覆盖面有待提高延吉市的物业管理起步晚，截止2004年底，全市物业管理企业有87家，实际物业管

6、理面积为650万平方米，占应管物业面积的48%。有很大一部分城区，特别是老区，没有实行物业管理，这是导致物业维修基金制度归集率低的重要原因。而延吉市现行申请维修的房屋大部分是1999年前建设的房屋，由于1999年前开发建设的房屋没有象现在这样形成物业管理小区，一方面存在收缴难的问题；另一方面，因没有具体的业主委员会和物业公司，所以在使用方面也出现了诸多矛盾，物业维修纠纷相对集中。四、缺乏必要的管理经验和培训物业维修基金是一项储富于国、藏富利民的、新生的专项资金。如何管理和有效使用维修基金，维护和保持物业的良好状态，是关系到

7、住房百年大计和业主利益的大事。目前部分业主委员会由于成员自身素质参差不齐，职责作用发挥不理想，另外物业管理公司在基金收缴过程中，不规范资金运行及操作程序，损害业主利益的情况屡有发生，影响了物业维修基金的正常运作，制约了物业管理的健康有序发展。针对物业维修基金归集中存在的问题，要使物业维修基金真正为住房改革服务，给广大居民带来实惠与方便，笔者认为应采取以下几点措施。一是加大物业维修基金制度的宣传力度。要通过各种形式加强宣传，使社会各阶层广泛重视、关心、支持这项工作，并因势力导，转变房屋维修消费观念，维护相关利益，进一步推动物

8、业维修基金制度的实行，为物业维修基金制度的健康发展打下坚实的社会基础。二是完善有关法规，建章建制。物业和共用设备设施的维修与更新是一项长期的任务，要尽快制定出台《补充意见》，采取相应措施，进一步完善物业维修基金制度，加强物业维修基金的归集程度、有效使用和规范管理，充分发挥其在房改和住房建设中应有的作用。