济宁王母阁项目市场部分

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1、谨呈：鲁商置业股份有限公司鲁商置业王母阁项目营销报告2010.1001前言合富辉煌工作特点拒绝程式化，恪守工作针对性原则合富辉煌作为大陆地区最早的房地产顾问机构，历经80城市，2000余项目，3000多亿元代理销售额，形成了较为丰富的工作经验和富有特点的技术特色。但是合富辉煌一贯坚持，每个项目自身素质、面临的环境、承载的甲方目标都是不同的，因此从来拒绝将程式化的工作框架流程简单套用到不同项目上。系统梳理项目，寻找项目营销核心问题，根据项目资源与约束，针对性制定可执行落实的工作方案。追求项目价值充分实现合富辉煌

2、坚持每个项目的价值都是宝贵的，对项目认识深刻与否，事关项目价值认知程度。以其昏昏，岂能使人昭昭。对项目进行深入把握，深刻理解项目价值，最大化的兑现项目价值是合富辉煌营销操盘的基本准则和基本特色。项目名称甲方预期价格实际均价最高售价东山墅6800780016800逸城山色8200965015000万合华庭280032003600亚运城1000012000——发挥伙伴价值，充分配合甲方企业战略合富辉煌团队高度重视与甲方的互动，始终将服务甲方的核心目标作为自己的行为准则。而不是将自身习惯做法作为操盘的主导技术路线。

3、受2008年行业大势影响，万科集团2008年全年利润率偏低，影响在资本市场的表现。考虑到甲方需求，合富辉煌团队与甲方协作，在不影响资金回笼情况下，在6个月之内，将深圳万科城成交均价拉高一倍。在保利大名湖服务过程中，为协助保利置业山东公司完成集团公司要求和为后续开发的高端项目铺垫。尽管会严重拖延项目销售周期并增加销售实现难度，合富辉煌（中国）山东公司主动要求更改原定产品设计方案，并积极协助甲方落实后续事宜。深圳万科城济南保利大名湖特别能战斗的团队合富辉煌团队具有敢于挑战困难，勇于迎难而上的战斗精神。日照世纪之帆

4、项目因为各种原因无法取得预售许可证，合富辉煌团队不等不靠，在甲方取得预售证之前取得了完成60%货量销售的业绩。开盘价格逾10000元/㎡，均价逾15000元/㎡，远高于高于开发商9000元/㎡的预期价格。合富辉煌（中国）山东公司对销售压力特别大的高总价产品，特别单套货值超过1000万元级别的高端物业，在工作中创造性的探索出案场接待、外场行销，多元互动、全方位推进的立体销售模式。济南趵北6号日照世纪之帆青岛保时捷中心强力的集团资源整合合富辉煌团队一向具有跨区域、跨部门整合资源的传统和优势。5月30日，山东公司即

5、配合集团太原星河湾项目组在济南举行高端客户巡回发动。除此之外，2010年以来广州亚运城、重庆协信公馆、南益名泉春晓、保利大名湖、中宸雪野湖项目等都是山东公司与集团层面资源互动，紧密协同参与的项目。1.彻夜培训2.彩排演练3.一切就位4.客户到达5.气氛热烈6.欢送客户01营销工作审视合富辉煌工作认识前所未有的多元价值如何充分兑现？本项目产品品质全面并且大幅度超越济宁市场现有产品，所在区域代表济宁未来十年发展，周边公园、五星级酒店与教育资源具有极大的价值。前所未有的多元价值综合必然要有超越现有市场的价值兑现要求

6、，如何充分兑现项目的潜在价值成为本案营销的基本目标之一。在挖掘兑现价值的过程中，项目的多元价值，孰轻孰重，孰先孰后，各个加之元素的互动配合是营销推广的众多关键执行要素之一。超越现状的产品与产品认知能力不足差距如何弥合？本项目产品品质全面并且大幅度超越济宁市场现有产品，另一方面济宁现状市场产品品质普遍不高，导致置业者产品认知能力不足。通过什么样的手段、表达方式将前所未有、超越置业者认知的产品价值有效传递，并被潜在置业者接受，是本案营销推广、销售实现中的一个关键因素。发现发展前景与现状认知惯性矛盾如何解决？本案所

7、在区域是本届政府重点发展的区域，代表着未来10年济宁城市发展的主导方向，但是目前尚处于启动初期。原有区域社会人文评价不高，商业等综合配套相对滞后，在当前的区位条件下如何支撑一个前所未有的高端项目，是本案营销工作需要解决的一个重要问题。因此准确、有效的将区域价值深入挖掘并有效传达，是改变目前市场“钻石镶瓦片上”的刻板印象的关键。这也是在本案营销推广的一个必须解决的问题。产品价值需要充分传达与济宁市场推广通路相对狭窄的矛盾如何克服？本案的价值超越市场现状，并且不被市场认知，项目营销目标实现和价值兑现的必须开展大量

8、的推广宣传。但是济宁作为一个典型的三线市场，有限的推广通路局限于电视、地方机关报、齐鲁晚报运河版、公交车体、少数直投、户外等，推广通路狭隘，信息到达率不高。项目价值传递对推广的依赖于推广通路相对狭窄的矛盾，成为本案营销执行中的一个关键性制约因素。因此充分发挥现有推广通路的价值，创造性的提高信息到达率，是本案营销顺利与否的重要影响因素鲁商品牌华丽落地与项目营销的对接协同本案肩负鲁商地产品牌在济宁华丽落