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时间:2019-07-23
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1、双井项目总结第一部分、前期工作总结小组成员:常军、徐延春、张绍华、史庆华二零零八年十一月第一部分、前期工作总结第一章、合同签署过程总结第二章、规划手续办理过程总结第三章、法律问题总结第四章、合作方关系处理总结第五章、转让款支付总结第一章、合同签署过程总结第一节、双井项目前期工作简介一、 双井项目转让合同简介1、由我公司、北重厂、六公司三方签署转让合同2、转让范围:双井项目2号楼、3号楼(优士阁)其中:2号楼转让条件为3通一平(规划建筑面积41000M2)3号楼转让条件为结构封顶(总建筑面积90500M2)3、转让总价:63
2、00万元+27150万元=33450万元二、 双井项目前期工作简介第一章、合同签署过程总结第二节、三方合同的签署与执行分析一、 三方合同形式的分析1、三方合同的合作形式如同“三国”的关系,相关制约,同时也相互依托2、由于在漫长的合作过程中各方利益关系,会使合作的三方关系错综复杂,带来很多矛盾3、需要有更高明的处理关系能力,才能执行好三方合同二、 双井项目三方合同的签署分析我公司、北重厂、六公司三方(新开发商、土地方、原开发商)第一章、合同签署过程总结第二节、三方合同的签署与执行分析三、 双井项目三方合同的执行分
3、析北重厂想尽快转让开发双井项目,收回土地成本。六公司想借项目转让,将所有债务都集中到双井项目,占满利益。我公司想尽快开发回收资金。1、合同签署期:北重厂积极促成;六公司否认合同,后被迫承认。2、手续办理期:北重厂全力配合;六公司设置障碍,要钱。3、开工建设期:北重厂配合;六公司债权人,要钱。4、竣工入住期:北重厂配合2号楼,要钱;六公司债权人诉讼。5、收尾结算期:北重厂配合收尾谈判,六公司事不关己。第一章、合同签署过程总结第三节、项目测算过程出现的问题一、 项目调研过程测算检讨1、项目调研阶段测算过程成本6130元/M2,
4、销售7500元/M2。税后销售利润率3.8%2、项目调研阶段测算问题所在(1)、先有开发思路,再进行测算,(2)、研发部的职能关系二、 初步分析测算的修正1、修正测算:成本7510元/M2,销售8500元/M2。利润率7.6%2、与原测算偏差分析(1)、原测算未计算公共配套费用,其他各项也保守。(2)、原测算均价成本并非以销售面积计算!(实际为7180)第一章、合同签署过程总结第四节、项目定位与计划的偏差分析一、 新青年公寓定位的失误分析失误原因:原项目测算出现的误导;对开发节奏估计的过于乐观二、 自由商务空间定位
5、的出台由新版项目测算引发,为8500元/M2的售价寻找支持三、 自由商务空间定位的细化是一个“行动学习”、“群策群力”的过程,逐步细化,完善四、 项目发展计划的调整过程由客观项目进展引发,重新审度了项目实际情况,调整开发计划第二章、规划手续办理过程总结第一节、计划审批工作总结一、双井项目计划工作办理情况介绍1、将双井项目3号楼由原来的基建计划变更为商品房开发计划。2、巧妙地利用规划规模,增加了3号楼计划面积做了调整。3、利用六分公司不具备法人资质,在六分公司全力阻挠项目转让的前提下,迅速将立项变理至我公司名下。二、对计
6、划工作的一些想法1、计划审批工作是一个项目最早的审批文件之一,是项目开发权属的确认文件,十分重要。2、从目前我国法律的执行情况来看,并不是以立项的变更来界定项目权属的转移,因此,我们不能认为办理完立项过户就安全。第二章、规划手续办理过程总结第二节、规划违章问题的相关分析一、规划违章问题的产生1、六分公司在开发建设3号楼时,先后取得71000平方米及83000平方米两个建设工程规划许可证。2、双井3号楼结构封顶时的建筑面积为90500平方米,存在7500平方米的超面积违章情况。3、我公司在受让该项目时知道此情况。二、规划违章问题
7、的解决1、由于六分公司以前的不当作为,使市规划局准备据此重罚。2、我公司出面后,市规划局态度有所缓和。3、原规划办理存在问题,我们利用这一点迅速解决规划违章。第二章、规划手续办理过程总结第三节、规划审批工作总结一、建设用地规划许可证在完成法院对规划手续的冻结后,迅速办理完成用地证过户。二、建设工程规划许可证1、在处理完规划违章及法院冻结后前,提前办理人防、消防、环保、交通、教育等项的审批。2、在处理完规划违章及法院冻结后,利用市规划局不愿翻旧帐的心理,以原证更改盖章的形式,变更了规证的开发商及面积。三、规划验收1、为保证A座的
8、如期入住,超常规地进行了甩项(C座)验收。第二章、规划手续办理过程总结第四节、土地权属工作总结一、土地出让手续1、利用变更开发单位后的83000平方米的规划证,迅速签署土地出让合同,并缴纳部分出让金。2、利用朝阳法院的冻结令,免除了大部分滞纳金与资金占用费。二、销售证1、在“
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