月新鸿基佛山澜石项目前期策划案例分享

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1、1发展策略开与发设计研究中心二零一零年十一月——当稀缺的璞玉遇上顶级的匠师，一个传世珍宝注定诞生新鸿基佛山澜石项目前期策划案例分享2案例分享前的感言为什么推荐新鸿基佛山澜石项目？因为我们认为它具有超凡意义：它的意义不仅仅在于项目产生的价值，更在于它反应出合富辉煌的智慧、力量与精神。合富智慧——项目凝聚发展策略与开发设计研究中心的智慧，18位同事一同出谋划策。也许，我们个人不是最优秀的，但我们的团队一定是最优秀的。智慧光芒在团队合作中充分显现，这就是合富！合富力量——项目获得开发商高度认可，除了中心同事的功劳外，更离不开佛山公司在市场数据和客户资源上

2、的鼎力支持。这份厚重的报告不仅有合富智慧，还有合富无穷无尽的力量！合富精神——废寝忘食、高强度工作、每天仅睡4、5小时……一切都不足挂齿，我们只为攻克这个难度高、研究面广、时间紧迫的项目。这是合富赋予我们的不屈不挠、勇于超越的精神，因为我们都是合富人！我们相信新鸿基佛山澜石项目不但会成为今年的优秀案例，更会成为合富永恒的案例！3案例分享思路认识项目理解项目深度挖掘项目价值核心问题分析解决核心问题4Part1认识项目5项目概况区位条件：项目位于东平新城北片区，位处禅城与顺德的交界位置，南面紧邻东平河本体条件：总建面规模约280万㎡，商住用地兼具，共由

3、17地块组合而成开发条件：各地块的用地性质、限高已明确，对地块价值利用最大化有一定影响：整体开发建设要求10年完成，对项目开发存在较大压力地块价值：依托江景资源、交通条件，项目各地块具有不同属性价值表现亚艺板块祖庙板块文化mall3.5km5km3km项目北片区南片区东片区禅城顺德乐从东平河地块一2009-013地块二2009-0142009-0152010-0022010-0032010-0042010-00512345676Part2理解项目目的：通过深刻理解项目，明确本次前期策划工作要完成的工作任务以及需达到的目的7对开发企业的理解：新鸿基香

4、港代表作：香港国际金融中心、环球贸易广场、凯旋门、山顶倚峦等国内代表作：上海国际金融中心、广州玖珑湖等品牌价值已为国内客户所认知，在珠三角区域更形成品牌效应不仅是顶级豪宅制造专家，也是高端城市综合体运营专家。8对开发目标的理解：不仅打造广佛顶级豪宅社区，更要打造广佛顶级城市综合体。目标条件80亿天价，企业重视度高首期将打造豪宅产品，未来成为广佛豪宅社区后续各种功能物业以最TOP的开发理念进行打造9对顾问服务的理解：充分认知项目价值及目标，始于市场但又超越市场的视野。合富观点本项目的高起点、高标准新鸿基超越现有市场的资源实力简单的市场现状分析并不能为

5、项目发展带来价值10理解项目后，我们清楚了解到这是一个难度系数高、要求严格，并且时间紧迫的项目，是一个巨大的挑战难度大时间紧要求高10年内必须完成280万㎡建筑面积开发，开发强度大，限制条件多，年开发量超越广佛市场任意项目面对资源条件、区位认同度并非最高的难题下，却必须实现楼价越级提升的任务三星期内完成前策报告初稿，研究范围涉及广佛两地，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、公寓，研究面广，任务艰巨面临新鸿基的国际级要求，重量更要重质直面中原地产正面交锋，前策表现左右220万㎡住宅销售代理权归属深度认识市场重新挖掘价值聚焦高端物业市场集中精力逐个击

6、破理解开发商需求发挥合富资源优势11面对挑战，我们更冷静思考，针对项目本体条件及对开发商的理解，我们将研究重点聚焦至豪宅市场及高端商用物业，制定明晰的思路框架发展价值定位发展价值挖掘机会背景解读核心问题分析住宅物业市场研究商用物业市场研究发展策略及定位体系规划及物业发展建议商圈发展研究写字楼发展研究酒店发展研究公寓发展研究城市豪宅研究住宅市场研究豪宅市场研究高端客户研究发展策略整体定位分功能定位启动区定位项目本体分析开发模式及策略物业开发策略启动区物业打造城市宏观经济城市产业发展广佛同城化区域规划发展12Part3深度挖掘项目价值目的：跳出原有思维

7、，站在更高的战略角度挖掘项目价值；深度挖掘项目价值，为实现开发目标奠定坚实基础。13佛山经济快速发展源于其特殊的产业结构广佛一体化深入及产业发展升级大势所趋城市价值结构和城市客户结构调整已成定局佛山城市的高成长性更让人鼓舞……在这样的机会背景之下，我们如何看待本项目的发展价值？14城市价值：处在新旧城市中心区的联结位置，承旧纳新，随着旧城价值延伸和新城价值提升，澜石片区城市价值不断升级承旧：澜石属于禅城老城的重要组成部分，北面魁奇路沿线城市价值已形成，澜石片区可有效延续城市发展价值；纳新：澜石同样属于东平新城核心区的重要组成部分，在政府大力推动核心

8、区建设之下东平新城价值不断提升，澜石片区亦在其中承载新的城市价值。本项目祖庙季华路澜石东平河世纪莲15交通价值：辐射广佛，