月超专业商业地产定位报告出品

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1、天津湾大盘定位整合报告2.0版2天津湾大盘商业主题南北大街商业改造建议PARTⅠPARTⅡPARTⅢ目录CONTENSPARTⅣA2地块商业初步规划建议B3地块商业初步规划建议PARTⅤE地块会所定位与经营发展专项分析十月21思源顾问3商业与运河文化中心中心商业与商务区商务金融预留中心体育商务文化中心城市主中心城市次中心天津湾天津湾基础概述天津湾，依海河而建，紧邻中环线，以RBD（滨水休闲商务区）为城市功能定位。项目北起新围堤道、南至大沽南路、西邻南北大街、东靠海河沿线；占地面积约30公顷，总建筑规

2、模110万平米，由A、B、C、D、E五大区域组成。河东区台儿庄路大沽南路南北大街小围堤道围堤道光华桥国泰桥古海道规划次干路河西区ABCED十月21思源顾问4CDEAB由2万平米中环广场写字楼、6万平米嘉茂购物中心以及3万平米独体商业组成，形成包含都市休闲、滨水商务为主题的区域商业及商务中心。由20余万㎡高端住宅及5万㎡商业组成。形成高端居住为主导功能的品质居住区占地4万平米的天津湾公园由游艇俱乐部、滨水商业以及大面积绿化景观组成。为周边高端居住人群及商务人士提供休闲娱乐的理想去处。建筑面积约30万平

3、米，由公寓、外向型商业组成，将建成面向成功人士的高端国际化公寓。建筑面积约40万平米的集五星级酒店、高端写字楼、特色休闲商业于一体的建筑综合体，形成多种业态的有机组合，聚拢大量消费人流，成为区域标志性建筑，天津湾各地块功能定位：天津湾基础概述十月21思源顾问5都市生活体验基地打造河西新时尚生活基地——文化+景观+时尚+休闲将新一代Urbanlife-stylecenter商业模式的引入为城市营运综合体商业的树立提供范例天津湾商业部分的开发以A区为起点，一定程度上嘉茂购物中心的商业主题——家庭生活购物

4、影响着整盘商业发展的方向生活体验基地的入市，为河西新兴人群提供生活购物所需及不同品位生活的享受。基础生活配套→奢华休闲娱乐普通家庭消费→定向客群服务集贸市场/沿街底商→购物中心/主题商业街区十月21思源顾问6LIVINGCROSS——泛都市生活体验基地SportyShiningOutstandingRelaxCreative天津湾大盘商业概念寓意—7目录CONTENS天津湾大盘商业主题南北大街商业改造建议PARTⅠPARTⅡPARTⅢPARTⅣA2地块商业初步规划建议B3地块商业初步规划建议PART

5、ⅤE地块会所定位与经营发展专项分析十月21第8页思源顾问南北大街的现有商业发展基础南北大街相对于天津湾大盘开发的重要意义现有天津主题商业街的发展南北大街商业街商业主题的提出社区商业街案例借鉴南北大街商业街改造手段新型社区商业的“特色打造”十月21思源顾问9南北大街商业现状：南北大街周边乃上世纪90年代初形成，现有道路交通及周边设施落后。无序开发的首层店铺出租经营及出售，一定程度上造成商业街形象脏、乱、差，品质较低。商业延续性较低：商业业态的互动、合力较低交通节点区域商业连贯性未体现现有商业现处中、低

6、档次，市场类、专业店类居大型商业设施主体。十月21思源顾问10南北大街商业现状：沿街店铺尚无统一规划、商业延续性较差且品质较低，满足社区居民基础生活配套及低档次生活需求。十月21思源顾问11南北大街商业现状：天津湾地块内商业聚集街/路：大沽南路、南北大街、解放南路、小围堤道、古海道南北大街商业基础指标——商铺特征：现有商业以沿街底商为主，中小规模店铺占主体（单层/50-60平方米左右）商业主体：社区生活配套商业布局：北侧部分及西侧部分以满足周边社区零售类为主，南侧部分则逐步增加餐饮及娱乐设施。十月2

7、1思源顾问12商业街的交通条件：现状无公共交通系统，阻碍东西方向客流带动性。新围堤道-古海道沿线为双向2车道，古海道-大沽南路沿线为单向车道。1200m270m390m310m天津湾南北延长线约1200米，考虑到小围堤道-国泰桥以及古海道的因素，以及区域商业发展条件，地理条件造成区域商业分散性较高。南北大街商业交通条件：十月21思源顾问13考虑到商业街边际效应问题，1000米以上的商业街客流带动存在一定困难商业延续性现状特征上——A区为大规模体量的购物中心-B-C区为规模性沿街商业为主-D区以休闲+

8、酒店商务区域为主；南北大街承前启后过渡作用。南北大街改造对于天津湾大盘商业的开发意义：天津湾地块南北大街乃重要纵向商业街1200米商业街连接北侧新兴嘉茂区域商圈及南侧原有餐饮娱乐密集区域嘉茂带动的新兴区域零售商圈现有餐饮聚集区域十月21思源顾问14河西区域尤其是南北大街周边上世纪90年代逐步形成多楼盘、社区聚集区域；（消费基础大）随着天津湾大盘的入市以及原有海景公寓社区，新兴中高端消费群体的消费品质逐步提升，原有中低档次基础消费供给型的原始社区商业现状无法满足。天津湾