【商业地产】南宁国贸城市出品地产项目定位报告2007年12月-62ppt

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1、>2007年12月29日<——南宁◎国贸『城市出品』——定位报告前言:第一步:项目的特性分析第二步:竞争的形势分析第三步、市场需求分析第四步:独特定位——成功案例的求证第五步:调整后的具体定位及规划概念第六步:如定位执行,投资收益分析第七步:平面经营规划方案方案执行单位:——前言——一、项目定位,必然是一个前后因果的关系,报告里,我们将按步骤的方式来阐述,并且,依照的是:客观的竞争导向、市场导向。二、假象定位——市场求证——调整新定位——定位评估,是本报告的撰写程序,也是相对简化并富有成效的程序。第一

2、步:项目特性的分析同一个商圈内的竞争——1、项目的先天条件——没有优势可言。就“地段、人流、交通、商业氛围、建筑硬件”等绝大多数先天经营条件而言,项目相比同片区的万达、百盛、新朝阳等“正面竞争”项目,均没有可比或者特别突出优势。2、项目的最大利好——靠着百盛、万达、沃尔玛。奉行购物中心扎堆式经营,奉行肯德基与麦当劳式互相抬势的理念,在大环境下,将百盛、万达、沃尔玛看作是自己的人气“主力店”,实现多赢,才能“借势发展”;3、项目的最大机会——百盛、万达,还做得不够好。即使是百盛、万达这样的成功对手,也仍

3、然会有“不可逆转”的弱点存在,这就为项目带来了“发展机会”。因此,项目商业定位的立足根本应该是——集中火力,攻击百盛、万达强势中的弱势,并将此作为自己的战略定位方向,方能构建起自身的核心竞争力。第二步:竞争形势的分析一、竞争导向——朝阳商业中心的大趋势。第一:在《南宁市商业网点规划纲要(2003-2010)》、《南宁市城市近期建设规划(2006-2010年)》及《南宁市骑楼城修建性详细规划设计》中——朝阳路商业中心区,被定位为市级商业中心区,同时也兼顾着自治区级商业中心的作用,是2020年以前南宁地区

4、城镇职能结构的第一等级:综合型区域中心。第二:对于整个朝阳商业中心,政府引导发展的方向是——着重在调整业态、完善功能上下功夫,继续保持以大型百货店为主体,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区的基本结构,突出中高档精品、名品、新品的经营。1、政策方面的趋势——第三:市政府在大朝阳商圈的建设上,对朝阳商业中心的措施是——以朝阳广场的功能调整为重要内容,规划核心商圈的空间布局,促进商圈的东西及南北部分的大融合,提升商圈的消费档次。二、商业发展的趋势——百盛民族宫◎梦之岛竞争分流线高档商圈商业发展趋

5、势百货大楼中高档中档消费群体15岁20岁30岁40岁50岁低档裕丰新朝阳万达广场搜品廊百佳汇步行街新华街西关路高峰路新和平民生广场金朝阳梦之岛第一:整个商圈,百盛目前代表的是青年时尚的最高端,拥有众多年青品牌,随着商圈消费群体趋向年轻化,百货大楼目前也开始调整自身的品牌结构,有意识加大引进年青品牌的比重。第二:就商圈以年轻人为主流的消费客群而言,百盛的竞争优势最突出,面向的是中高档优质客户群体,并且已经开始从民族宫◎梦之岛、百货大楼手上分流年青客户,销售额逐年创高。例如1:每年12月18日是百盛店庆,

6、04年开业,百盛二楼日大抢购,销售额不到20万。05年就将近30万,06年将近50万,07年接近60万。例如2:百盛开业头一年,杰克◎琼斯在新梦一个月30万以上销售额,百盛是10多万。06年,在百盛稳定在25万,新梦也萎缩到25万——百盛店的销售份额在逐渐扩大。第三:以万达广场为中心的商业阵营,开始聚居越来越多的核心优势,不仅开始成为同类产品上中高端年青客户群的主要消费场所,并且带动着朝阳商业中心东片商业区的商业竞争力,足以与西片区(百货大楼、裕丰、步行街一带)抗衡。总结:1、朝阳商业中心零售商业的重

7、心向东——向百盛/万达倾斜,不仅是事实,更将是趋势。2、朝阳商业中心未来的城市占位仍然是第一位,然而目前整体档次的落后,使其消费群体逐渐趋于平民大众化,中高端市场的相对空白以及竞争压力较小,为百盛快速发展提供了广阔空间及机会。3、对于有条件的新项目,继续往针对年青群体/中高档消费的商业阵营中挺进,是市场博弈成功的机会,更是长远发展的考量。三、小商圈内的市场占位——本项目1234城市出品百盛万达新朝阳地段价值第四第一第二第三商业前景预测力争并列第一第一第三第二业态组合——精品、化妆品、鞋业、服饰综合倾向

8、综合最强优势竞争力——区域内的尖端时尚品牌群。一楼化妆品、女鞋,三楼少淑女装,是经营最好的楼层。拥有影院、KTV、休闲/餐饮、沃尔玛。更有发展前景的规划形式,以及无可比拟的地段优势。城市出品百盛万达新朝阳经营瓶颈二楼男装、五楼休闲运动,经营综合坪效表现一般,同品牌竞争不够临街店铺。6、7楼经营效果最差,楼层高是主要问题。高额租金压力下,仅有朝阳路、共和路的铺面赚钱,其他都是平本效赚,内铺大部分都再亏钱或者勉强维持。开发商租金政策的不让步,让众多意向进驻的

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