抚州商业地产项目策划定位报告

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1、融旺国际项目营销策划案抚州融旺国际公馆营销策划案（初）金华翰飞房地产顾问有限公司2010年12月25第页融旺国际项目营销策划案前言、观点：1、项目利润最大化是所有工作的核心。房地产行业就是大规模掌控现金流、分配现金流的行业，有效的利用资金，赚取合理利润是所有工作的考量重点。2、好的地产项目是策划包装出来的，优质的地产项目更需要强有力的整合运营能力、全程策划能力、创新能力及炒作能力。能在一个复杂的系统中把握核心，掌控各方心理，游刃有余。3、商业地产有别于普通住宅地产，商业运营是商业地产项目成败的关键！商业操作是商业项目能否实现利润最大化的前提。商业价值的

2、充分挖掘决定商业楼盘的未来；商业运营与整体平衡能力是操作商业地产项目的基础。招商工作要以稳健经营、有效旺场与整体收益平衡互为考量、有步骤的开展招商工作。4、商业地产项目销售部分要以商业招商成果为基础。有效的挖掘商业优势，充分塑造未来升值空间。商业楼盘销售须秉承充分蓄水，限量发售，在价值被充分挖掘的前提下，通过有效调节、掌控供求关系，已达到有利于供方的供求关系境界，方能达到理想目的。（即在挖掘价值的基础，实行合理的炒作供求关系）5、按照市场需求，合理创新操盘模式，针对不同的物业和位置，采用不同的操盘技巧、操盘方式相结合，实现项目价值利润最大化。25第页融

3、旺国际项目营销策划案第一章市场现状综合分析第一节　市场经济状况分析１、交通区位：抚州位于江西省东部，辖10县1区和1个经济开发区。抚州是距省会南昌最近的设区市，是鄱阳湖生态经济区9个设区市之一和海西经济区20个城市之一。福银高速、昌厦高等级公路穿境而过，境内还有320、316、206国道以及浙赣、鹰厦铁路，随着向莆铁路、杭长铁路、济广高速、鹰瑞高速开工建设，通江达海的立体交通网络正在形成。２、人口结构：截至2009年末，全市常住人口约390万人。其中，城镇人口156万人。临川、南城、黎川、南丰、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、广昌、东乡等10县，1区。抚

4、州行政所在地为临川区。3、经济指数：2009年，全市实现生产总值502.9亿。规模以上工业增加值133.6亿元，财政总收入50.86亿元，其中地方财政收入35.6亿元、全社会固定资产投资482亿元，外贸出口4.7亿美元；城镇绿25第页融旺国际项目营销策划案化率40%。生产总值、规模以上工业增加值、财政总收入、地方财政收入和城镇化率等五项指标增幅居全省第一位；规模以上工业增加值、财政总收入、地方财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额等五项指标绝对值在全省位次前移。城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元，农民人均纯收入5117元。抚州

5、市为江西省推进新型城镇化和城市建设工作先进市；被浙商大会评为“2009浙商（省外）投资潜力城市”。抚州房地产典型楼盘调研：山水人家建筑类别高层区域房屋价格均价3700-5100顶楼买一送一概念建筑面积18万平米容积率：2.25占地面积8万平米绿化率：40%丰源·宜合建筑类别高层区域房屋价格均价3000-3800元建筑面积20万平米容积率：2.6占地面积25万平米绿化率：30%25第页融旺国际项目营销策划案锦绣华庭建筑类别高层房屋价格均价3800元，最高价格4500开盘日期2010年12月名仕家园建筑类别高层区域房屋价格均价3200-4100元建筑面积3

6、5万平米容积率：1.7占地面积12万平米绿化率：38%江南春晓建筑类别高层区域房屋价格均价3000-3800元建筑面积16万平米容积率：2.24占地面积7万平米绿化率：42%25第页融旺国际项目营销策划案城市经典建筑类别高层区域房屋价格开盘价2800元，现价3500左右建筑面积5万平米容积率：2.89占地面积2万平米绿化率：75%福达园建筑类别高层区域房屋价格开盘2600元、现价3200元，建筑面积5万平米容积率：2.24占地面积1.6万平米绿化率：42%西湖绿州建筑类别多层、高层区域房屋价格开盘价3000元，现交易价约4200.建筑面积13万平米容积

7、率：占地面积5万平米绿化率：25第页融旺国际项目营销策划案商铺租赁价格调研：赣东大道中段约150-300元/平米/月洪客隆附近约100-300/平米/月其他路段30-60元赣东大道二手商铺买卖价格约2.5-5.8万/平米，暂无可比性楼盘。步行街租赁价格约200-300元/平米/月二手铺交易价格约4-6万元//平米。第一章项目分析项目概况：项目占地面积约26亩，总建筑面积为127424.8平米，其中住宅部分83879.85平米（622套），商业部分为43544.95平米，项目为欧式简约风格的五栋楼宇组成，是集商业、住宅于一体的高品质社区。项目建设层数为3

8、6层，其地面层高32层，地下4层，其中1、2、3、5号楼下为三层商业，6号楼为独立的住宅（项目