河南新密商业地产项目定位报告

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1、.河南新密商业地产项目定位报告.doc目录一、项目定位３（一）、品牌形象定位３（二）、业态定位４（三）、商圈定位６（四）、价格定位８（五）、规划设计理念定位18（六）、规划布局定位21（七）、建筑设计定位27（八）、交通系统定位33二、目标客户群定位36（一）、消费者36（二）、经营者38（三）、投资者38三、营销推广定位39（一）、名称定位39（二）、营销策略定位41（三）、营销主题定位42（四）、产品差异化定位43（五）、宣传推广定位45四、经营管理定位47（一）、经营管理策略47（二）、经营管理目标设计47（三）、经营管理限制条件48（四）、经营管理效果测评48A.一、项目定位（

2、一）、品牌形象定位集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型SHOPPINGMALL一个好的产品必须有其鲜明的定位，才容易被市场认可和接受。本项目将汇聚市场上最流行的时尚品牌，包括服饰、饮食、娱乐、休闲等。在业态布局方面也将脱离传统的业态布局，采用目前国内最流行的业态组合模式，根据时尚、潮流的元素进行不规则性分布，即以主力店、品牌旗舰店等的规则分布带动其它同档次不同类型业态的不规则分布，使消费者在这里充分体验到“逛的乐趣”和“发现的乐趣”，突破纯购物商场的概念，增加娱乐休闲和餐饮业态的分布比例，真正把本项目打造成新密的商业航母、时尚购物公园，使之成为人们休闲、娱乐、购物的首选。Ø打造新密市全

3、新的商业模式Ø提升新密市整体商业的经营水平、改善当地购物环境Ø满足新密及周边县、乡、镇多层次居民的消费需求Ø形成一种可以复制的商业模式，进行可持续经营与（二）、业态定位1、业态比例定位购物（40%）、休闲娱乐（25%）、餐饮（25%）、配套及其他（10%）2、业态细化定位购物中心业态细化表业态内容比例购物主力店：综合超市次主力店及一般品牌散户：品牌服饰、家电专卖、儿童用品、音影图书、家居家饰、建材装潢、通讯器材等40%休闲娱乐25%洗浴中心、KTV、多影厅电影院、健身中心、攀岩、美容美发、演艺吧、游戏中心、桌球室、棋牌室等餐饮特色餐饮：美食广场、风味餐厅、酒吧、茶艺馆、咖啡吧、西餐厅、

4、快餐厅等高档餐饮：酒楼、茶楼等25%配套及其他咨询处、医疗点、银行、邮政、证券、汽车展厅等10%（三）、商圈定位一般来说，一个Mall的有效商圈达200～300公里，它的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。新密项目的商圈就是以项目为中心，项目能够对消费者的消费行为产生直接影响的范围。根据产生影响的直接程度，可以分为核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和辅助商圈（第三商圈）；新密项目现规划商业面积为65000平方米。按照购物中心规模分级为大型购物中心。根据大型购物中心第一商圈交通距离为10分钟，第二商圈为15分钟，第三商圈为30分钟的

5、划分标准。我司认为：Ø第一商圈辐射区域及半径：新密市区（主要为东区和西区）辐射半径约5-6公里，辐射人口约15万人。Ø第二商圈辐射区域及半径：新密市周边各个乡镇（13个乡镇）辐射半径约20-25公里，辐射人口约80万人。Ø第三商圈辐射区域及半径：新密市周边县市（如：新郑、禹州、登封、荥阳、郑州、巩义等）辐射半径约40-50公里，辐射人口约300万人。商圈内消费群体支撑程度：第一商圈支撑65-70%的消费人群；第二商圈支撑25-30%的消费人群。第三商圈支撑5%左右的消费人群。（四）、价格定位1、价格依据条件（1）、以现阶段市场价格状况为基础；（2）、以现有市场资料评估出本项目第一层的价

6、格；（3）、本价格的分析、结论只供现阶段参考，随着工程、销售、招商工作的开展，会对售价做相应调整；（4）、所述金额均以人民币为单位。2、价格因素分析（1）、个别因素分析A、本地块规划为纯商业用地，拟建2-3层建筑，预计可售面积为65000㎡，具备地面停车场；B、项目位于新密市城市重点规划区——城西组团，目前此区域无大型配套商业，仅少量临街街铺及一大型酒店，项目周边商业氛围冷淡；C、项目规模大，适合多种商业业态的组合，结构适应性强，可填补市场高档次消费及一站式购物的空白点；D、项目四面临街，有良好的展示面，部分商铺可以设为街铺，实现商铺价值的最大化。（2）、区域因素分析A、项目北面以餐饮

7、为主，有少量办公用品；东面以休闲、餐饮为主；南面为青屏广场，周边分布酒店、洗浴城、咖啡西餐厅、家饰品店、服饰等；B、商铺均为租赁，租金在20～30元/㎡之间；C、项目周边商铺经营面积较大，其中洗浴城3层，经营面积在2000㎡以上，其它餐饮经营面积也多在200㎡以上。（3）、市场背景分析目前新密商业仍集中在西大街片区，大部分商场经营面积在1500～3000㎡，业态较合理、功能分区较混乱、购物环境较差，经营档次较低，均为租赁，市场需要一个集中式、有