月绿地商业集团调研报告（

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1、绿地商业集团调研报告报告摘要绿地商业规模绿地的房地产总收入中，2012年商办物业收入占40%，即超过400亿（其中租金收入约10亿），2013年该比例将进一步上升，接近50%；绿地商业集团是一个单独的盈利主体，也开发投资项目（虽然不多）；绿地的商业产品线：四海（地标）、八方（区域）、人和（社区）；绿地商业销售模式绿地商业的销售模式：纯散售、整体出售和售后返租均有，主要是售后返租，原则上不再允许纯散售；售后返租时，建立防火墙，分两级构架，空壳公司负责包租，专门的运营公司负责运营；售后返租时，商业项目的销售一般由商业部门负责；建议复地应先找一个基础比较好的项目为试点，例如杭州蓝孔

2、雀项目，充分利用外部资源（销售代理等）继续做售后返租。目录1.绿地商业地产发展概况1.1绿地集团商业地产发展概况1.2绿地商业集团发展进程1.3绿地商业集团具体操作办法2.绿地商业产品线及销售模式2.1绿地商业三大产品线介绍2.2绿地商业的销售方式2.3绿地商业销售办法借鉴3.复地销售型商业操作办法探讨3.1成都复城国际案例剖析3.2售后返租模式的研究3.3售后返租的具体操作细节调研4.调查小结及建议1.绿地商业地产发展概况1.1绿地集团商业地产发展概况绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月，主业为房地产，能源、金融等相关产业。在2013年中国企业500

3、强中位列第55位，在《财富》世界企业500强中位列第359位。2012年，绿地综合收入约2001亿元，同比增长35%；房地产板块收入约1078亿元。其中商业（含办公）收入约占房地产板块总收入40%，超过400亿元。2005年开始，绿地向商业地产转型，转型重点为超高层建筑。目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的。绿地在超高层建筑运营上有别于国际传统，按照国际传统模式，物业全部持有，长期经营，回收周期长达15到16年。而绿地是酒店、商业等核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。目前，绿地在建的商业地产项目超过2000万平方米，持有的部分

4、超过350万平方米（17.5%）。绿地概况转型商业通过绿地集团整体组织构架图可以看出，商业集团与各个事业部并列。绿地集团执行副总裁张蕴任绿地商业集团董事长。1.1绿地集团商业地产发展概况绿地商业模式2013年，绿地集团将旗下商业地产业务收入占全部销售收入的预期比例提升至近50%，与传统住宅业务平分秋色。在商业地产未来战略布局中，绿地将继续延续超高层优势，而产业园投资以及高铁站商业区将成为未来新的战略核心。绿地与正大探索新的合作模式。在购物中心项目上，正大为绿地提供商业业态支持，绿地则为正大提供建设工程支持，也在商办项目上向正大输出运营管理经验，实现“产品输出”向“智力输出”的

5、转型。绿地在商业地产领域产品线较长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。1.1绿地集团商业地产发展概况1.2绿地商业集团发展进程作为绿地集团商业地产管理总部，绿地商业集团目前共有员工约200人，管理的项目遍及上海、北京、南京等全国24个省近60座城市。200510月18日，上海绿地商业集团挂牌成立。20065月20日，首个现代服务业集聚区项目——绿地吉盛伟邦国际家具村正式动工兴建，10月1日，首家商务酒店——上海绿地普陀快捷假日酒店开业。20077月，收购上海锦江国际酒店集团旗下上海九龙宾馆有限

6、公司89％股权，开启并购方式的扩张策略。20086月，首个大型生活购物中心——绿地家世界易买得生活购物中心正式对外营业。20093月，首个农家乐项目——奉贤绿地梨缘旅游接待中心开业。6月，商业地产开发规模首度突破1000万平方米。20108月，绿地旗下规模最大、规格最高、唯一具备国宾接待功能的五星级园林式酒店——江西前湖迎宾馆开业。20111月，世界第七、中国第三高楼——450米的南京·绿地中心正式开业。绿地商业集团发展历程（大事件）目前，商业集团持有并管理10余个已开业商业综合体，近100万平米，年租金收入逾10亿元。先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国

7、美电器缔结战略合作。绿地商业集团2012年的动向2012年回归一二线城市，重点投建大型服务业综合体项目。2012年6月首个商业购物中心项目——北京绿地缤纷城开业。2012年7月受正大委托建设北京超高层项目，由“产品输出”转向“智力输出”。2012年9月第二个直管运营商业项目“海外滩·名品汇”开业。2012年10月绿地韩国旅游健康城项目开工。2012年12月同西班牙MELIA酒店集团达成合作协议，绿地“铂骊”酒店入驻德国。1.2绿地商业集团发展进程1.3绿地商业集团具体操作办法绿地商业集团主要功能技术中心