收益性房地产估价的方法研究）

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1、收益性房地产估价的方法研究武汉理工大学硕士学位论文收益性房地产估价的方法研究姓名:王玉申请学位级别:硕士专业:结构工程指导教师:王军武20020101摘要收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法,其中以收益还原法的理论基础最充分。但用收益还原法进行房地产价格评估时,纯收益和还原利率尤其是还原利率的确定是一个复杂而又争议性较强的问题。本文以这一实际难题为背景,力求找到一种新的计算方法,能在很大程度上降低收益还原法评估结果的主观性,使评估结果更科学。本文从理论基础上对房地产价格的特点、影响因素及评估方法进行了研究。对收益性

2、房地产常用的三种估价方法从市场的角度进行分析和对比,从而得出结论:成本法发掘了收益性房地产的产品属性;市场比较法发掘了收益性房地产的商品属性;收益还原法发掘了收益性房地产的投资品属性,从成本法到市场比较法再到收益还原法,是一个逐步放松对市场均衡性假定的过程。根据我国房地产市场的实际运作特点,考虑到土地投资在房地产总投资中的比重,本文提出了一种新的确定还原利率的方法。由蒙特卡洛方法的一般原则和它在风险分析中的应用受到启发,本文将蒙特卡洛方法应用于收益还原法的纯收益、还原利率和评估结果的估算中,通过对一个实例的分析、测算和对比,得出结论:将蒙特

3、卡洛方法应用于收益还原法,无论是求取纯收益和还原利率,还是求取最终的评估结果,都可以在很大程度上排除传统估算方法中主观性和不确定性过强的弊端,尤其可使评估结果的估算值更科学,具有很高的实用价值。最后本文对研究的结果进行总结,并指出要推进收益还原法在我国的应用,除了进行基础研究之外,还离不开我国市场经济体制的各项改革。关键词:收益还原法,蒙特卡洛方法,还原利率,纯收益,房地产估价,..,..,,.,,,.,.,氏.,...,。.,。,.,,.:,,,,武汉理工大学硕士学位论文第一章绪论.收益还原法的发展历史和研究现状收益还原法的基础一一折现思

4、想的数学原理可以追溯到的时代,他是最早提出复利理论的人之一。年出版了与等人的出版物里面相同的《利息和年金表》,并且用房地产估价案例来解释这一《利息和年金表》,这是最早的年金和利息表。在他的书里,还计算了无限期收入的现值,这也是第一次将利率转换为系数。从此,估价师开始使用假定。年,首先由经济学家专门论述了估价技术。他用利率连接收入和价值,明确给出了表明估价基本原理的基本公式:/。二十世纪初,提出价值是未来收益的现值的观点,对现代估价理论做出了巨大贡献。在年以前,用收益还原法进行房地产估价,通常是把估价对象分为土地和地上建筑物两部分,土地和建筑

5、物的残余法剩余法估价技术在收益还原法的估价实践中占主流地位。这个时期的房地产估价未把融资因素考虑在内,假定交易完全以现金的形式进行的。年可以说是收益还原法的一个分水岭,其标志是表》的发表,该表预先计算了不同利率下的综合还原利率。的观点是一项资产的总价值应反映抵押贷款的价值和权益投资的价值,他把金融因素考虑迸了他的估价公式。对收益还原法的贡献在于,他的理论考虑到了现金流量的资本化,为估价过程中分析专项投资提供了框架基础。的另一个重要贡献是房地产投资分析和估价应当以有限期的、相对较短的持有期限作为框架。在本世纪年代,很多估价师开始应用投资组合来

6、合成综合还原利率。不久很多估价师利用贷款成数和权益还原利率作为对贷款折合权益投资者的合理回报,这种估价技术与年..的方法武汉理工大学硕士学位论文很相似,在七八十年代得到普遍应用。目前,收益还原法仍然是对收益性房地产价格评估的主要方法。但收益还原法己不再是与其他估价方法无关的独立估价系统。市场比较法中注重的成本与资料的收集和分析,也成为收益还原法整体的一部分:而收益还原法中的资本化技术现在也经常用于成本法和市场比较法。收益还原法在我国的研究也取得了一定的进展,如年张洪力、王宏、冯新凯等人提出用反求法确定还原利率;年张协奎,成文山等人提出基于人

7、工神经网络的还原利率确定方法。此外,专业房地产评估刊物的文章增多,相应研究收益还原法的文章增多;对一些问题展开争鸣,并取得部分共识。但在基础问题的研究,在我国适用性的研究,在估价实践中出现问题的研究等等方面还远不能适应市场经济发展的要求。具体说来:.房地产估价在我国是一个新兴的行业,房地产估价实践中对收益还原法的应用较少,所起作用多为验证性,基础研究薄弱,且与应用研究脱节:.与房地产投资形式单一的状况相适应,对房地产投资的研究仅仅停留在空间需求分析阶段,未能吸收和借鉴最新财务理论成果,因而对房地产的资产需求分析几乎是一片空白,导致以此为基础

8、的收益还原法的相关研究也比较薄弱:.具有会计背景的资产评估机构倾向于用重置成本法,专业房地产评估机构倾向于使用重置成本法和市场比较法,相对而言,专业资产评估机构多使用收益还原法;