山东钢铁集团房地产有限公司融资情况分析

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1、山东钢铁集团房地产有限公司融资情况分析一、融资人基本情况山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢房地产公司）属于山东钢铁集团公司子公司，注册地在青岛。目前注册资本为7亿元。由莱钢建设置业公司和济钢鲍德房地产公司于2014年7月份重组整合而成。公司具有房地产开发一级资质。山钢房地产公司主要下设济南分公司、烟台分公司、上海嘉定分公司、莱钢分公司、青岛房地产公司、济南鲍德房地产公司等14个子分公司。目前，公司总资产已超过100亿元，主要开发项目位于济南、青岛、泰安、烟台、上海、山西、温州等地。二、担保人的基本情况及财务状况山东钢铁集团有限公司（简称“山钢集团”）于2008年3月17日注册成立，注

2、册资本100亿元，注册地为济南高新技术产业开发区，为山东省国资委全资子公司。山钢集团下辖山东钢铁股份公司、济钢集团、莱钢集团、山东工业职业学院、山钢矿业公司、山钢财务公司等子公司。中诚信国际信用评级有限责任公司一季度给予山钢集团主体评级为AAA。截至2013年12月31日，山钢集团资产总额1845亿元，净资产379亿元，营业收入1207亿元，净利润-17亿元，经营性净现金流-42亿元。截至2014年12月31日，资产总额2000亿元，净资产361亿元，营业收入1159亿元，净利润-10亿元，经营性净现金流22亿元。截至2015年6月30日，资产总额2177亿元，净资产412亿元，2015年

3、1-6月实现营业收入543亿元，净利润20亿元。经营性净现金流43亿元。三、主要融资需求山钢房地产公司根据房地产市场形势发展，希望未来继续扩大房地产业务规模。目前融资的主要用途为购买土地，融资规模视市场情况估计在三十亿至五十亿元，可由山钢集团提供担保，客户目前报价在6%左右（估计仍有较大上浮空间，15年有机构与客户谈过8%），期限一年至三年，还款来源主要为项目公司取得土地后，由后续融资来置换前期拍地资金。四、融资模式分析根据客户需求，我行主要设计了以下融资模式：1.保险+商业地产（两证齐）模式由客户提供两证齐全的商业地产项目，保险资金通过债权计划或信托计划发放贷款，资金可用于归还股东借款、

4、商业地产项目建设及后续装修，期限一至三年，同时由山钢集团及山钢房地产公司提供连带责任担保。资金方一次性放款后，山钢房地产公司可归集项目资金用于购买其他项目土地款。此种模式资金总成本三年期可低至5.8%左右，但只能用于商业地产项目。1.信托+住宅项目（四证齐）模式基本结构与模式1相同，由信托公司为四证齐的住宅项目直接发放信托贷款，若项目区域优质可不提供担保，但需土地抵押。信托资金来源主要为机构资金或我行代销，预计总成本7%左右。2.信托+有限合伙模式直接融资用于土地款由信托公司与山钢房地产公司作为联合GP成立有限合伙基金公司，信托计划出资作为优先级LP，山钢房地产公司提供部分资金作为劣后级L

5、P。该有限合伙基金出资成立项目公司用于拿地。项目到期后由山钢房地产公司回购项目公司股权，实现信托计划推出，同时山钢集团需提供差额补足协议。该模式便于客户直接融资拿地，但由于有限合伙基金公司需要缴纳0.3%左右的营业税，总成本估计在7.5%左右。