房地产金融政策与制度(法规

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1、房地产金融政策与制度第一节住房公积金制度第二节房地产税收制度与政策第一节住房公积金制度一、住房公积金的性质和特点二、住房公积金管理的基本原则三、住房公积金的归集四、住房公积金的提取和使用五、住房公积金存款利率政策和税收政策一、住房公积金的性质和特点1、住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的需要形式，其实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性。二、住房公积金管理的基本原则住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督。三、住房公积金的归集1、住房

2、公积金缴存对象2、住房公积金缴存基数3、住房公积金缴存比例4、住房公积金月缴存额1、住房公积金缴存对象国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都要按月缴存住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金，对农村也不建立住房公积金。2、住房公积金缴存基数是指职工工资总额，即职工本人上一年度月平均工资，共由6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。3、住房公积金缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金

3、的数额占职工上一年月平均工资的比例，一般不得低于5%。4、住房公积金月缴存额住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）四、住房公积金的提取和使用1、住房公积金提取和使用原则2、职工个人住房公积金的提取3、住房公积金的使用1、住房公积金提取和使用原则（1）定向使用原则（2）安全运作原则（3）严格时限的效率原则2、职工个人住房公积金的提取（1）职工住房消费提取（2）职工丧失缴存条件的提取（1）职工住房消费提取①职工购买、建造、翻修、大修自住住房时的提取。②偿还购房

4、贷款本息时的提取。③房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%~15%。（2）职工丧失缴存条件的提取①离、退休；②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；③出境定居；④职工在职期间死亡。3、住房公积金的使用（1）职工个人住房公积金使用（2）管理中心住房公积金运用（1）职工个人住房公积金使用职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购房、建造、翻修、大修自住住房时可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（2）管理中心住房

5、公积金运用管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此。住房公积金只能用于发放个人住房贷款。但在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。五、住房公积金存款利率政策和税收政策1、利率政策2、税收政策1、利率政策我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。（1）存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。每年6月30日为结息日。（2）贷款利率：个人住房公积金的贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相

6、应档次利率确定下一年度利率水平。2、税收政策（1）住房公积金是政策性资金，实行免税政策。（2）关于个人住房公积金的免税。（3）关于住房公积金管理中心的免税。（2）关于个人住房公积金的免税。企业和个人按照国家和地方政府规定的比例提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。（3）关于住房公积金管理中心的免税。管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。第二节房地产税收制度与政策一

7、、税收制度概述二、中国现行房地产税三、房产税四、城镇土地使用税五、耕地占用税六、土地增值税七、契税八、营业税、城市维护建设税和教育费附加九、企业所得税十、房地产有关税费的优惠政策一、税收制度概述1、税收的概念及特征2、税收制度及构成要素1、税收的概念及特征税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入地一种分配形式。其特征包括：（1）强制性；（2）无偿性；（3）固定性。2、税收制度及构成要素（1）纳税人（课税主体）（2）课税对象（课税客体（3）税基：税基是课税

8、基础的简称（4）税率（5）附加、加成和减免（1）纳税人（课税主体）纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务