房地产证券投资的管理

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1、房地产财务管理长春工程学院管理学院2011年4月第5章房地产企业证券投资的管理5.1投资的概述投资是为获得未来货币的增值，预先垫付一定量货币、实物或无形资产，进行业务经营的行为。投资的分类：1.直接投资和间接投资2.长期投资和短期投资3.对内投资和对外投资5.2投资风险与投资收益5.2.1投资风险、投资收益和收益率投资收益和收益率的计算收益率分类P98由于不确定性因素的存在导致企业实际收益与预期发生背离，产生损失的可能性包括投资期内的现金净收入和期末资产相对期初的升值部分5.2.2投资组合风险与收益分析投资组合风险包括系统风险和非系统风险两种，前者不可消除，后可可以通过科学

2、组合资产而削减或消除。证券组合的风险报酬是投资者因承担不可分散（系统）风险而要求的，超过时间价值的额外报酬部分。证券投资组合的风险度量公式：证券投资组合的风险报酬率公式：证券投资组合的预期报酬率公式：结论：凡与证券比重有关的指标均可通过调整证券比重进行控制。5.3资本资产定价模型5.3.1β系数的确定5.3.2资本资产定价模型反映某种证券的投资风险与整个市场投资风险关系的指标5.4债券投资★证券投资的基本特征房地产企业证券投资是企业购买债券、股票、基金证券等有价证券以获取利息、红利或收益的投资行为。特征：收益性、风险性、流动性、时间性★证券投资的程序证券投资对象的分析和选择、买

3、卖委托、成交、清算、交割、过户等阶段。5.4.1债券投资的目的和特点房地产企业进行短期债券投资是为了合理利用暂时闲置的资金；投资长期债券是为了获得稳定的收益。债券投资的特点：期限性强；不参与经营管理；收益固定；风险相对小。5.4.2债券投资收益的评价评价债券收益水平的主要指标是债券价值和到期收益率债券未来现金流入量的现值，称为债券的现值或债券的内在价值。债券的票面利率和付息方式决定了债券的未来现金流入量。只有债券的内在价值大于债券的购买价格时，才值得投资。债券的收益率票面收益率本期收益率（%）=债券年利息/买入价格持有期收益率（投资回报率）：包括持有债券期间的全部利息收入和买卖

4、价差所得。（1）持有期在1年之内的，按单利计息P102公式持有期年均（年化）收益率=持有期收益率/持有年限持有年限=实际持有天数/360（2）持有期在1年以上的，按复利计息P103公式5.4.3债券的估价债券投资价格的决定因素债券面值M债券票面利率i市场利率（投资收益率）k债券期限n1.复利计息到期还本债券价值的计算★到期还本的面值按市场利率的折现★各期利息按市场利率的折现——以上二者之和即：2.单利计息到期一次还本付息债券价值的计算★到期还本的面值按市场利率的折现★到期利息总额按市场利率的折现——以上二者之和3.贴现发行的债券的估价模型★低于面值的价格买入★到期按照债券面值

5、偿还，无票面利率5.4.4债券投资的优缺点盈利性安全性流动性上述三方面特点的关系：无法兼顾5.5股票投资的管理5.5.1股票投资的特点和目的1.普通股和优先股（我国没有）二者投资的优缺点2.股票投资的目的获得股利收入和买卖价差；获得控股权5.5.2股票投资的收益率1.本期收益率（%）=年现金股利/本期股票价格2.持有期收益率（基本原理同债券）5.5.3股票的估价1.股票估价的基本模式2.短期持有，未来出售的股票估价模型3.长期持有，股利零增长股票的估价4.长期持有，股利固定增长股票的估价5.用市盈率计算的股票价值市盈率是股票价格与每股收益对比的比值，表明投资者愿意为所获得的收益

6、付出多大的代价。市盈率=股票市场价格/每股收益用以评价股票价值的市盈率应该是行业平均市盈率如果评价的个股实际交易价格偏低，则后市有望上涨，可持有或购入个股市盈率过高时风险加大某股票行业平均市盈率35，该股去年每股收益1.25元，目前市场价格27元，问是否可以投资？若该股目前市盈率50，问是否可以投资？5.5.4股票投资的优缺点与债券相比：1.投资性质上的区别2.投资期限和本金偿还方面的区别3.剩余财产分配方面的区别4.市场价差收益和投资风险的区别5.6基金投资5.6.1投资基金的含义与特征1.投资基金及其分类投资基金是指发起人通过发行基金证券，集中投资者的资金，交由基金托管人托

7、管，由基金管理人管理和运用资金，主要从事股票、债券等金融工具投资。是一种利益共享，风险共担的集合投资制度。★发起人：证券公司、信托投资公司或基金管理公司★基金托管人：商业银行★基金管理人：基金管理公司5.6基金投资5.6.1投资基金的含义与特征2.投资基金的特征资金来源于不确定多数投资者；资金由专业公司管理运用；基金投资对象分散，风险均衡；投资收益按出资额比例分配。5.6.2投资基金的分类1.按法律地位（关系）：★公司型基金：基金的组建形式为基金股份公司，购买基金即成为该公司的股东，运转形式