房地产交易与经纪代理

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1、房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材第11章房地产交易与经纪代理房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。重点问题房地产交易的过程土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产抵押登记房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.

2、1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.1房地产交易的概念及形式房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房产交易地产交易房地产交易房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的特性标的物位置的固定性房地合一的特性房地产交易标的价值金额大、专业性强房地产交易标的供给的稀缺性房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国

3、家级规划教材11.1.2房地产交易的特性及原则房地产交易的原则及时登记原则房地连动原则交易价格遵循国家政策的原则交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.3房地产市场广义：是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称狭义：固定的房地产交易所分为3级11.1房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.4房地产交易机构建设行政主管部门土地管理部门房地产管理部门交易管理机构房地产咨询、房地产价

4、格评估房地产登记房地产经纪中介机构11.1房地产交易概述11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为协议拍卖招标挂牌出让方式11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让前期准备拟定方案正式报批组织实施登记发证备案建档11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11

5、.2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让价格以基准地价为基础确定土地出让价格。以市场资料为基础确定土地出让价格市场比较法收益还原法成本法剩余法11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同主要项目合同双方当事人订立合同的宗旨地块的范围和面积合同的期限出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用规则土地使用权转让、出租和抵押权利的确定合同终止的条件11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.2国有土地使用权转让是

6、指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为。国有土地使用权转让以出让方式取得的土地使用权转让以划拨方式取得的土地使用权转让11.2国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.3国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。在法律上应满足以下条件：土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用者如果未按

7、土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。11.3房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.1房地产买卖市场细分房地产买卖市场的特征细分按营业区域细分按客户类型细分按开发经营的商品种类细分按购房原因细分按经营方法细分11.3房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.1房地产买卖市场细分房地产买卖市场的级别细分一级市场———商品房销售市场二级市场———房地产转让市场11.3房地产买卖房地

8、产开发与经营（第二版）普