南京万科聚宝山项目可行性研究报告

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1、聚宝山项目可行性研究报告①钟山高尔夫球场宁镇公路以南规划建设36洞标准高尔夫球场，已确定为“十运会”配套设施之一，2005年“十运会”之前建成使用。规划占地面积3640亩，玄武区政府目前正在招商，土地储备中心负责土地运作，计划明年上市。南京目前有6个高尔夫球场，但只有1个标准场——南京昭富国际高尔夫俱乐部，27洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地1860亩。另外，位于江宁谷里镇的银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达10800亩，总投资1亿元人民币，将于2003年10月投入使用。②农场山生态公园农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约4000亩，南侧山脚用地已

2、列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。③珠江路软件产业园位于宗地东南侧，是仙西新市区的一部分，计划建成珠江路电子一条街的生产、科研基地，占地面积约4000亩，总投资35亿元。今年9月6日，珠江路科技发展公司、合诚（香港）有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区一级土地开发，园区主体部分建设投资15亿元，其中前2年投资5亿元用于土地征用和基础设施建设，预计2005年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业、研发机构和近万名软件研发人才，目前已有10多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。④仙林大学城2002年1月，江苏省

3、和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，规划总面积34平方公里，建设总投资约50亿元，集中9至10所大学，吸纳15万高校师生，计划在3年内基本建成。今年，总投资约8亿元、全长24.6公里的大学城道路主框架全面开工。目前已经有南京师范大学、南京财经大学（筹）、南京森林公安高等专科学校、南京邮电学院和南京中医药大学5所高校入驻，占地总面积约10平方公里，其中南京师范大学和南京经济学院近2万名师生已经入住。未来的3年内，南京医科大学、南京工程学院、南京森林警察学校、南京工业职业技术学院、南京应天学院及一批重点中小学、幼儿园也将陆续入驻，形成完善的

4、教育产业链。⑤南京经济技术开发区2002年4月被评为国家级经济技术开发区，进区企业1024家，总投资185.8亿元，主要企业有飞利浦、LG、夏普电子、飞歌空调、AO史密斯热水器、华日液晶、南京新港等。2001年实现GDP60亿元，利税19.2亿元，出口创汇3.9亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排在13至18位。2002年第一季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现GDP14.95亿元，出口额9215万美元，同比增长89.9%，实际利用外资6366.56万美元，同比增长215.9%，新批外商投资企业14个。图例（实线为现状，虚线为规划）电力给水电信雨水路灯污水煤气

5、79聚宝山项目可行性研究报告宁镇公路宁栖公路22米规划道路图1-24周边市政管线分布图1补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为525亩，土地补偿费②③/亩，折到住宅用地为60万元/亩。 2①总规让,即35万M2出让面积(含学校等非营业性公建用地面积)。两者相差10②地面积计算约为1960万元，如果按净住宅用地面积出让,约为1400万元,可3．给水：在解放南路有排水：在该项目用地南侧规划有一雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入污水近期通过厂区内现有的DN500入珠江道干管,远期在项目用地南侧

6、规划有一站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划DN800污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。 电力：按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路10千伏电力就分别由黑满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。 通讯：该项目为梅江电话局的服务范围，解放南路现状有12孔电信电缆。 燃气：气源为天然气，在解放南路有φ600的中供热：为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供      时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 土地价格 .补偿费用: ①与土地方的设用地中,住宅总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，最终以实际测

7、量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。 另补偿原开发商1000万元作为退出的补偿。 合计毛地补偿费用为23470万元，即45万元.土地出让金:  出让面积界定:理论上按住宅用地面积出让,即25万M2出让面积,实际成本测算时按划用地面积出万M2。  出让金总额:污染企业外迁项目可享受按土地评估值7%收取出让金，本项目成本测算时按总规划用节省560万元。（列表说明上述问题目录项目决策背景与摘要3一、内部因素379聚宝山项目可行性研究报告二、外部环境3第一部分项目概况4一、宗

8、地位置4二