京万科聚宝山项目可行性研究报告 72 doc

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1、聚宝山项目可行性研究报告目录项目决策背景与摘要3一、内部因素3二、外部环境3第一部分项目概况4一、宗地位置4二、宗地现状5三、周边道路及出行方式13四、周边3公里社区配套15五、周边环境与规划18六、市政配套23七、规划设计要求24第二部分法律风险分析26一、土地出让条件26二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段28三、总体评价29第三部分市场分析29一、南京房地产市场简述29二、玄武、栖霞市场概况41三、竞争市场分析44四、需求市场特征54五、产品建议和目标客户定位57第四部分规划设计初步分析60一、规划设计草案60二、规划设计草案分析60第五部分工程及销售计划65一、

2、一期开工时间确定65二、工程及销售计划67第六部分成本及投资收益预测67一、成本预测67二、税务分析6876聚宝山项目可行性研究报告三、经济指标分析69四、现金流量73第七部分竞争对手分析74一、已购买标书的发展商74二、其它本地发展商78第八部分综合分析与建议81一、优势与劣势81二、结论与建议82附件：1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》76聚宝山项目可行性研究报告项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司

3、最擅长开发的项目类型。2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中档和中高档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总

4、体规划上定位于南京“向东发展的增长级”和“接受上海辐射以及新经济发展的主要空间”，政府计划三年内投资50亿元，建设全国规模最大的大学城。2、本项目是主城范围内最具规模的完整地块，距国家级南京经济技术开发区3公里，周边规划的珠江路软件产业园、钟山36洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。3、项目距老城区——新模范马路8公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道——宁镇公路与新模范马路，明年5月份建成通车后，项目距老城区中心仅10分钟车程。4、项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的土地不多，竞争楼盘较其它区域少。5、政府启动本项目的主要目的在于提升南

5、京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积1445亩，除实际出让的746亩之外，其余近700亩土地全部用于绿化、道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。76聚宝山项目可行性研究报告第一部分项目概况一、宗地位置¨一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线（绕城公路）内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。¨聚宝山与紫金山之间。项

6、目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山（又名钟山）。¨距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。二环线一环线图1-1宗地区位二、宗地现状1、四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路（312国道），东起一环线——绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。76聚宝山项目可行性研究报告聚宝山宁栖公路宗地绕城公路车速可达110公里/小时宁栖公路沪宁铁路宁镇公路车速可达80公里/小时图1-2宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形状酷

7、似元宝。表1-1宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长（米）14002000——1200宽（米）45050-100——400面积（平米）645208.5合968亩13313215000497076.5合746亩代征道路1400m400m450m1200m代征绿地图1-3宗地形状及尺寸3、宗地标高（1）宗地内部东高西低¨宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。¨按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其