居民小区物业类纠纷案例

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1、小区物业类纠纷案例一、物业小区内常见的纠纷类型二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定三、物业小区常见纠纷处理原则四、物业小区常见纠纷实际案例分析一、物业小区内常见的纠纷类型建筑物区分所有权纠纷业主专有权纠纷业主共有权纠纷车位纠纷车库纠纷相邻关系纠纷：用水排水、相邻通行通风、采光、日照相邻土地建筑物利用关系相邻污染侵害损害防免关系纠纷二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定中华人民共和国物权法最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则上海市住宅物业

2、管理规定三、物业小区常见纠纷处理原则《物权法》第八十四条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。四、物业小区常见纠纷实际案例分析【案例1】：共有部分使用权纠纷桃花岛系本市一高档住宅小区，业主欧阳锋和黄药师系上下楼邻居。2011年4月1日欧阳为庆祝愚人节，对卫生间进行了改造，改造后不久，因排水不畅，故在未征得物业管理公司同意的情况下改动了单元楼内的下水管道。但由于缺乏专业知识、施工不当，其改动的下水管道在使用过程中出现渗漏现象，渗漏污水破坏了楼下黄家的装潢。黄找欧阳和物业管理公司多次协商未果，遂将欧阳和

3、物业管理公司一并告上了法庭。提问：1、欧阳峰是否应为其改造行为承担责任？2、应承担怎样的责任？【案例分析】本案是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。1.鉴定争议房屋部分是否属于共有部分:《物权法》第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、

4、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《上海市住宅物业管理规定》第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或

5、者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归业主共有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。业主对于共有部分所负义务《物权法》第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

6、最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。3.结论

7、本案中的“下水管道”系共有部分，欧阳峰的行为系属于违反规定进行房屋装修、违章改造共有部分的情形，黄可按照法律规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。最后，黄的请求得到法院支持。思考：那么，欧阳峰该如何进行下水管的改造才符合本市的相关规定呢？《上海市住宅物业管理规定》第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企