浅论对承租人优先购买权的保护

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1、浅论对承租人优先购买权的保护董芙蓉〔摘要〕：在社会生活中，房屋租赁关系普遍存在，由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。由于房屋属于不动产这一特性，承租人在租赁合同期限即将届满想要继续签订租赁合同时，出租人可以利用自己所有权人的地位而左右房屋的租赁。承租人的优先购买权被世界各国所确认，本文通过对承租人的优先购买权制度设立的原因进行了分析，并从优先购买权的构成要件、行使要件、法律对优先购买权的保护和限制等进行分析，并提出了一些建议。〔关键词〕：优先购买权构成要件保护限制法律救济房屋承租人的优先购买权是由法律赋予的，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知

2、承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，因此承租人的优先购买权是一种期待权。这里所说的“同等条件”，主要指该房屋的价格、交付房价期限、方式等。2007年10月1日施行的物权法，并未将房屋承租人的优先购买权规定为物权，根据《合同法》及有关法律规定，这种优先购买权是属于一种请求权，是债权，而不是具有“对世性”权利的物权；因此，当作为债权的优先购买权受到受到损害时，承租人不能再以《合同法》第二百三十条、《〈民法通则〉适用意见》第118条等为依据，以房屋所有权人侵害其优先购买权为由，请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能主张损害赔偿。1、优先购买权制度设立

3、的原因。优先购买权制度设立的初衷是为了保护对标的物有特殊利益人的利益，一方面是尽力使房屋承租人和房屋出租人的租赁法律关系不因所有权人的出卖行为而受影响，维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率，以维护市场经济的稳定和发展；另一方面是是承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。由于我国法律及相关配套的司法解释对这种优先购买权规定的过于笼统性和原则性，缺乏具体的可操作性，因此在司法实践中常常

4、导致承租人的优先购买权得不到有效保护。2、承租人优先购买权的成立要件和行使要件。承租人的优先购买权是我国法律规定的，具体规定散见《民法通则》、《物权法》、《合同法》等有关法律条文中，这种权利如果要成立还需要同时满足四个要件；虽然法律规定了承租人有优先购买权，但并不是说承租人有优先购买权就可以当然行使，要想这种纸上的权利能在实际生活中得到实现，还需要满足一定条件才能行使。2.1、优先购买权的成立要件。2.1.1、从主体来看，可以是公民、法人、国家，其中公民最基本。优先承租权的主体都是因法定事由的出现而产生，而且优先权人和债务人都是特定的。2.1.2、从内容看，有权利义务关系的存

5、在。这种权利义务关系首先是优先承租权人和债务人在客观上具有请求与受偿关系，但这种关系不是按照平等原则来解决，而是优先承租权人得凭借法律赋予的特权，优先实现自己的权利。2.1.3、优先承租权的客体也是特定的，仅限于原租赁物。 2.1.4、权利义务关系之间具有因果关系。优先承租权人权利的产生，必须是出租人的行为将给其造成一定的损害，对这种损害的救济在法律上给予优先考虑。2.2、承租人行使优先购买权的构成要件2.2.1、承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。2.2.2、承租人只能在同等条件下行使优先购

6、买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物。2.2.3、承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。如我国《城市私有房屋管理条件》第十一条和《意见》第118条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。3、我国现行法律对承租人优先购买权的保护和限制。3.1我国法律对承租人优先购买权的权利的认定，经历了从

7、以前的一种类似无权的界定，回归到现在的债权请求权的认定。在2007年10月1日《物权法》生效以前，我国对承租人优先购买权的保护主要是《合同法》第二百三十条、《〈民法通则〉适用意见》第118条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第一百一十八条等法条。例如《意见》第一百一十八条：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人