房企“控”银行必成潮流？

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1、房企“控”银行必成潮流？万科的举动，给房地产企业同行们提供了一个新的发展思路。11月12日，徽商银行在港挂牌，万科耗资逾30亿港元认购8.83亿股，约占发行后总股本的8.1%，成为第一大股东。万科此举立刻成为各界关注的焦点，业界纷纷猜测万科“控”银行的深意。万科的回答是，要做社区金融，并称已在构建新的社区生态服务系统。按照万科管理层的表示，万科“控”银行的动作多年来一直没有停止。“最近2～3年，万科一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，且已尝试与华夏银行、民生银行等较大银行在杭州的一个项目中合作，多年来管理层也一直在寻找一家中型区域性银行进行合作。”其实，万科此举并非个例

2、。早在2011年9月，绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东；而以煤炭和房地产为主业的淮南矿业集团也先后参股徽商银行，控股芜湖杨子银行等等。10月26日，越秀集团宣布以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者最大股东。而万科控股徽商银行，则是首宗纯房企控股商业银行的案例。对于万科而言，它有着更多深层次的原因与思考，而对于整个房地产行业而言，它起到的是一定的带头作用，这种房企“控”银行的事件恐怕才刚刚开始。产业链价值再造万科向来是个有远见的公司，其每一次动作的背后几乎都是整个公司战略的一步棋。随着一线城市房地产市场未来十年粗放式的成长空间在不

3、断萎缩，已经从“增量时代”进入“存量时代”。如何在存量时代中继续稳住龙头地位就成为万科不得不思考的问题。而与其持续扩张，不如进行深层次的价值挖掘。根据万科以前提供给《商业价值》的数据，万科已为超过50万个中国家庭提供了住宅，并为200百多个社区提供物业管理服务。而要深挖价值，与那些万科最具价值的、多年精心累积的庞大业主群建立深度黏性就成为首选。万科总裁郁亮在内部邮件中称，投资徽商银行是在打造万科的社区生态服务系统。他此前曾多次强调，万科做商业也是为了更好地做住宅业务，以社区商业为主；长期来看，住宅开发仍是万科的主营业务，不会改变。万科董秘谭华杰解释，相对于万科过千亿的年销

4、售规模，此次参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。那么，万科酝酿已久的动作背后，是否意味着万科希望分享现实世界社区消费和金融的“大蛋糕”？“万科不仅是在建房子，卖房子，更重要的是在为自己的客户提供细致、周到的物业服务，创造一种新的生活氛围，引领一种新的生活方式。”万科此次动作不仅是其引领新生活方式的一个动作？而根据万科内部会议记录显示，万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商，其中5000家为中小企业，这些企业进行融资时需要万科的支持，万科可以向银行推荐他们或提供其他可能的融

5、资。这样看来，一切似乎越来越明朗：万科入股徽商银行更深层次的逻辑则是，通过构建新的投融资能力，融合地产和金融两项业务，进行产业链价值再造，这无疑是万科重构商业地产版图的重要步骤。必成潮流通过入股徽商银行，万科在构建新的版图中又添了浓重一笔。但其意义却远非仅仅如此。万科控股银行被业界称为“里程碑”的事件，其原因在于：万科一直是房地产企业的领头羊，它的一举一动都能产生一定的影响和带动作用。多年来，我们发现这样一个事实：无论是行业里某个业务领域，如旅游地产、海外业务，或某种发展模式，每当一两家先行企业尝试后，马上就会涌现出众多的跟随者，过不了多久，整个行业就会形成一股发展潮流。

6、而这次也不例外，控股银行不仅可以为房企带来融资创新，其好处远甚于信托、基金、海外发债等融资方式。CRIC研究中心分析师朱一鸣、陈开朝认为，作为一个资金密集型的行业，国内房企在房地产业务外形成多元主营业务的比例并不高，较多的是在行业内形成纵向一体化的多元经营。主因还是资金有限，企业无暇他顾。但银行是例外，因为其具有“投资小、见效快”的特点。例如，在万科、越秀的案例中，企业仅投资30多亿和116亿港元就实现了对银行的控股，这对资产成百上千亿的企业不会造成压力。而且，银行的利润非常高：今年上半年，16家上市银行净赚6117亿元，占据了全部上市公司的半壁江山，不少中小银行净利润增

7、速超过20%。这样，房企控股银行，相关投资本身就有可观回报，其盈利能力不亚于房地产本业，而且旱涝保收。虽然诸如万科这样的大企，并不缺资金，其更看重的是通过“控股银行”实现自身业务与金融的深度结合。比如，万科可以借助“控股银行”这个平台开发针对旗下项目做一些资产证券化的产品，相关的便利性更高和规模可以做的比较大，没有中间代理环节，融资成本也会下降。更重要的，经过30年的房地产开发，中国的房地产行业已经有一批品牌房地产企业，这些企业有大量的业主，这些巨大的资源如同一座座金矿，一直深埋却未曾被挖掘。对于一直锁定在“拿地-开发-卖楼-