物业服务管理顾问意向书20121130

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1、南京海峡城物业服务管理顾问意向書甲方：南京海峽物業管理有限公司乙方：捷正公寓大厦管理维护股份有限公司甲乙双方经协商，就南京海峡城物业服务管理甲方聘请乙方顾问事宜达成以下协议。壹、服务范围：南京海峡城一期海峡云科技园一期，总用地面积：A地块（海峡云科技园）121658.1平方米，其中一期67186.7平方米。总建筑面积：A地块（海峡云科技园）312025.8平方米，其中一期166581.69平方米。海峡城一期A地块（海峡云科技园）位于南京市河西新城的南部地区,用地北侧紧临滨江大道，南侧为寿带街，东边为淮河路，西侧为天保街。贰、服务阶段：第一阶

2、段：前期物业管理介入顾问服务第二阶段：筹备期物业顾问服务第三阶段：日常物业顾问服务第一阶段：前期物业管理介入顾问服务一、空间、动线规划/设计1.人员、车辆、货品进出动线检讨与建议2.水平、垂直动线建议3.公共区域空间分配、布置建议4.室内外标示牌、指针系统建议5.中央控制室规划建议6.停车场管理规划建议7.大厅接待柜台设置建议8.保安管制点规划建议9.垃圾收集清运动线及垃圾室检讨与建议10.各种物业用房、工具室、耗材室、备品室等设置地点检讨与建议11.提供绿化植栽相关建议，喷灌方式范围（方便长期养护）、水景水域清理建议二、设施设备规划与选型

3、1.电力系统规划建议2.照明系统规划建议3.消防系统规划建议4.给排水系统规划建议5.空调系统规划建议一、智能化系统建议1.中央监控系统建议2.综合布线建议3.灯光控制系统建议4.信息通信规划建议5.系统整合建议6.防盗、紧急求救系统规划建议7.能源管理系统规划建议8.健康舒适侦测系统规划建议二、施工过程1.提供有关结构土建机电工程与物业管理相关的建议2.公共部位装修材料与物业管理的相关建议3.根据建筑材料的选用情况，评估清洁标准方式及成本4.对建筑外墙的选材设计和清洁保养的建议5.设备机房的环境通风是否满足要求6.绿化植栽物业管理相关建议

4、三、配合销售或租赁物业顾问1.配合销售相关之物业问题咨询2.配合客户需求提供机电使用需求建议四、建筑物绿化节能顾问1.节能使用方案建议2.设施设备建议效益：1.在规划设计阶段能以使用者与管理者的角度，以人性化、便利性为基础，确保投入使用时能展现高质量、高标准，使项目更具国际化水平，提升项目招商条件。2.在规划阶段对建筑材料和设备的选用提出专业的建议，执行价值工程(ValueEngineering)，可避免设计上的OverDesign，使业主在成本效益上得到最佳化。3.减少建成后物业管理上的矛盾和漏洞，能及时从日后物业管理模式实施的角度监督施

5、工单位对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，提高工程质量。4.在销售期就能将未来进驻后物业服务，最佳形象具体化展现给买方。第二阶段：筹备期物业顾问服务(厂商进驻前三个月)一、物业接管验收1.协助进行各设备操作并核对规范2.协助进行各设备专用工具及备品确认3.协助进行操作手册与教育训练数据建立4.协助进行与公用事业相关系统测试5.协助确认物管公司可使用空间6.协助进行确认各管线标示是否清楚7.协助进行确认各系统上下游关系是否与竣工图符合一、建立设备供货商数据文件1.提供厂商数据库管理系统供业主使用2.协助建立现有设

6、备真正供货商数据3.协助建立同功能替代品可提供厂商数据4.协助搜集组装设备重要组件之真正厂商数据二、各类制度拟定1.建立客服、保安、保洁、机电保养等人员工作说明2.建立各哨点、各工作标准作业程序SOP3.各工作督导重点与方式4.拟定各项管理规约5.拟定各项公共设施使用管理办法6.拟定各项紧急事件标准处理程序7.拟定室内装修管理规定8.拟定车辆管理规定9.拟定垃圾管理规定三、人员培训计划拟订与训练1.拟订保安人员培训计划2.拟订保洁人员培训计划3.拟订机电人员培训计划4.拟订客服人员培训计划四、物业保险建议1.保险项目与内容建议五、管理费预算

7、建议1.物业管理费收费标准建议2.预估物业公司人力费用3.预估委托专业厂商保养费用4.预估各式耗材费用5.预估各式公用事业发生费用6.各种需分摊费用建议方案效益：1.在建设施工团队离开前协助业主做完整详细检查，维护业主权益及避免日后保固期间与施工厂商之争议，并保留建筑物未来数十年需要的原始数据，以利物管公司接管后维护修缮作业。1.在正式服务客户前，协助业主建立物业管理营运制度，避免一般物业公司进驻前时间仓促无法充分准备的窘境。2.协助业主对物业自聘/委外人员进行教育训练，有效提升项目服务水平。第三阶段：日常物业顾问服务(厂商进驻物管营运三个

8、月)一、提供第一线人员及督导人员执行改善建议1.协助监督物业公司人员是否依照工作说明与工作标准执行2.配合物业公司实际运作调整工作说明与工作标准二、工具耗材使用管理建议1.提供耗