国内房地产业潜在的金融风险

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1、国内房地产业潜在的金融风险2010-8-25摘要：本文对当前我国房地产业发展的总体情况和存在的突出矛盾进行了考察，并在此基础上，总结了上个世纪80年代以来发生的典型房地产泡沫危机，分析了房地产泡沫危机和金融危机的关系，以及目前我国房地产业潜在的风险，提出了促进我国房地产业健康发展的政策建议。一、当前我国房地产业的现状与主要问题(一)当前我国房地产业部分泡沫特征已十分明显从去年以来我国房地产业的多项数据来看，我国的房地产业目前进入了一个调整期。根据国家统计局所提供的数据，2008年前10个月，全国房地产开发投资，商品住宅投资，房屋施工面积，商品住宅竣工面积均继续保持增长

2、态势，虽然全国商品房屋销售面积和商品住宅销售面积曾短期出现了不同程度的下降，全国商品房空置面积和空置商品住宅面积则出现不同程度的增长，但去年下半年开始重点一二线城市房价依然显示同比上涨。从去年以来我国房地产开发完成情况来看，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资3.13万亿元，同比增长17.9%，其中，商品房销售额3.6万亿元，同比增长86.4%。这两项指标保持了较高速度的增长，2009年的房地产增幅则在6月后出现较大幅度的上升。202009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积，房屋竣工面积和住宅竣工面积继续保持较高速度的增长，1-11月全国商品房销售面

3、积增幅自3月份恢复增长，其中，商品住宅销售面积，全国商品房空置面积同比增幅比1-9月提高2.9个百分点。从国家统计局调查显示的全国70个大中城市房屋销售价格变化来看，去年1月份全国房价同比涨幅达到历史最高点11.3%，去年11月份，全国房价环比上涨1.2个百分点，涨幅较10月扩大0.5个百分点，同比上涨5.7个百分点。高房价已经成为我国社会经济的一个突出问题。在过去的十年里，我国国民经济的高速增长、城市化进程的加速发展和居民可支配收入的持续提高刺激了住宅市场的需求，房地产业取得了长足的发展，但是近几年来高房价，高利润，高投资(有相当一部分是外资)的增长模式带来投资、投

4、机需求的迅速增加，反过来又造成了房价和土地价格的进一步上涨，增加了我国经济的内部压力、加大了金融风险。为防止经济过热，防止结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构，防止房地产价格上涨过快出现大的资产泡沫化，使我国房地产市场能够持续、健康、稳定的发展，2007年下半年以来，中央政府采取了—20系列的宏观调控措施。就货币政策来说，央行提高了准备金率并多次提高利率，和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，调整了对房地产的消费信贷政策，引导消费者个人住房消费与投资行为。房地产业发展在宏观调控下

5、逐步回归理性。2008年第三季度以来，针对美国金融危机的冲击，中央采取了灵活审慎的宏观经济政策。温家宝总理在11月10日国务院会议上提出了“快、重、准、实”的要求，部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三条就是促进房地产市场平稳健康发展。央行也适时根据市场变化采取适度宽松的货币政策，出台了一系列促进房地产业健康发展的信贷政策。但是目前一些人对央行自去年下半年以来针对房地产业的从紧调控措施提出质疑，认为政府目前所采取种种政策措施是对以往错误的补救，实际上这种观点将央行去年应对房地产市场过热和泡沫化的举措和2008年三季度以来应对国际金融危机的举措混为一谈，没有认识到“

6、在央行的货币政策方面，灵活审慎是基本原则”。2007年开始的美国次贷危机为我国房地产业的发展提供了—个预警，而政府所采取的宏观调整政策则避免了我国房地产业泡沫和金融风险的进一步扩大，也避免了房地产业在美国金融危机来临时的剧烈震荡。在金融风暴来临之时，央行及时调整货币政策，维护国内经济稳定的举措值得肯定。总的说来，政府宏观调控措施在促使我国房地产业回归理性发展方面已经取得了显著成效，但是当前我国房地产业存在的一些突出矛盾并未得到根本解决，而且一些新的问题也随之出现。(二)目前我国房地产业存在的几个突出矛盾1.20市场结构性矛盾。虽然我国商品房开发结构得到了较大调整，但是

7、结构性矛盾依然存在。长期以来，住房特别是低投入，低价位的中小套型住房供应总量不足，而并不符合我国基本国情的高投入，高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式公寓、度假型住宅以及写字楼比重过高。2005年以来，国家宏观调控措施中增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，但是上述结构性矛盾并没有得到根本改观。据建设部门统计，2008年10月份，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为31.77%，而2009年1—10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。与政策规定的调控目标还