房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析

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1、万方数据PraCtiCe房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析◎文／王炳荣李开永面对竞争激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下降低税收成本取得利润最大化。一、土地增值税的有关规定土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。计算公式

2、为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金：对从事

3、房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。二、土地增值税税收筹划案例案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。城建税税率为7％，印花税税率为O．05％，教育费附加征收率为3％。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10％。该房地产企业该如何制定售房方案?(一)通过对该房地产开发企业进行分析，笔者拟定了

4、以下两个筹划方案。方案一：销售价格为平均售价2700元／平方米，计算如下：扣除项目：1．土地出让金：4200万元；AnalySiSI实务解读2．房地产开发成本：11800万元；3．房地产开发费用：(4200+11800)×10％=1600(万元；)4．税金：销售收入=100000×2700÷10000=27000(万元)；营业税=27000×5％=1350(万元)；城建税及教育费附加=1350×(7％+3％)=135(万元)；印花税=27000×O．05％=13．5(万元)；土地增值税中可以扣除的税金=1350+135=1485(万元)：5．加计扣除=(4200+1180

5、0)×20％=3200(万元)扣除项目金额合计=4200+11800+1485+1600+3200=22285(万元)增值额=27000一22285=4715(万元)增值率=4715÷22285=21．16％<50％，适用税率30％土地增值税税额=4715×30％=1414．5(万元)方案二：销售价格为平均售价2650元／平方米，计算如下：扣除项目：1．土地出让金：4200万元2．房地产开发成本：11800万元3．房地产开发费用：1600(万元)4．税金：销售收入=100000×2650÷10000=26500(万元)营业税=26500×5％=1325(万元)城建税及教育

6、费附加=1325×(7％+3％)=132．5(万元)印花税=26500×0．05％=13．25(万元)土地增值税中可以扣除的税金=1325+132．5=1457．5(万元)5．加计扣除：3200(万元)扣除项目金额合计=4200+11800+1457．5+1600+3200=22257．5(万元)增值额=26500一22257．5=4242．5(万元)增值率=4242．5÷22257．5=19．06％<20％根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，所以第二种方案不交土地增值税。(二)计算两个方案实现的所得税前利润

7、额。方案一：所得税前利润额=27000一(4200+11800+looO+Harch．2011IAccount·ntI23万方数据实务解读lPracticeAnaIysiS亦谈固定资产盘盈的账务处理◎文／马三元笔者拜读了《财会月刊》2011．1《再议固定资产清查结果的账务处理》一文后，虽然认同作者不同意“由于当期漏记固定资产最终记入营业外收入”的观点，但是笔者却不赞成作者将固定资产盘盈简单地分为意外所得和漏记两类及账务处理办法：意外所得时按会计准则(以下简称准则)规定的处理方法，通过“以前年度损益调整”科目进行账务处理，漏记时