《房地产企业税收概》PPT课件

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1、房地产企业税收概述随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业已经成为我国社会经济发展中最热门的行业之一。税收作为国家组织财政收入的基本形式和宏观调控经济的重要政策工具，与房地产企业的发展息息相关。涉税政策浩如烟海，房地产行业的涉税政策更有其特殊性。切实掌握相关的涉税政策既是税务人员加强对房地产行业税收征管的基础，也是广大财务人员进行涉税核算和纳税筹划的依据。房地产企业涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、耕地占用税等，是涉及税种最多的行业之一。营业税疑难解析一、房地产开发企业营业税的征税范围：根据房地

2、产开发企业的主要生产经营范围，按照《营业税税目注释》的规定，房地产企业的营业税征税范围包括，转让无形资产税目中的转让土地使用权子目以及销售不动产税目中的销售建筑物或构筑物子目，房地产开发企业如将开发产品对外出租的，还涉及服务业税目中的租赁业子目。2二、房地产企业销售不动产，如何确定营业税的纳税义务发生时间：根据《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产开发企业销售不动产的，应根据不同的销售方式和货款结算方式确定纳税义务发生的时间。3三、房地

3、产开发企业销售不动产的计税依据1、纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时向购买方收取的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。2、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。3、单位或个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额4四、房地产企业将自己开发的产品对外投资入股营业税问题根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）的规定，应区别以下两种情况确定。（1）以

4、自有的开发产品对外投资入股，收取固定利润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。（2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。5五、房地产企业自购建材营业税问题根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。房地产企业自购建材分几种情况：（1）若建材公司是生产商或供应商，其提供的建筑劳务根据国税发【2002】117号文件规定，按照工

5、业企业资产货物处理。6（2）若是建筑公司提供的建筑业劳务，如房地产公司自购的钢材、水泥等，则应按甲方供材处理，合计并入工程建筑总承包人缴纳营业税。（3）若建材公司为分包人，由总承包人代扣代缴建筑业营业税。这时建材公司开具商业发票给总承包人计入建安成本，因而建材公司不再缴纳营业税。7六、促销时销售的”VIP”卡、“会员费”“诚意金”、“借款”如何缴纳营业税（1）房地产企业在促销时销售的VIP卡是否应该缴税，应通过审核双方协议等资料确定VIP卡的性质，如其等同于定金性质，收取后不能退回，应在收取后，按照《营业税暂行条例》及实施细则规定缴纳营业税；如不属于定金性质

6、，且数额较低，且可以退还，一般实务处理中可在其转为购房款后，再按照规定计算缴纳营业税。具体执行按照当地主管税务机关的要求执行。8如果房地产企业销售VIP卡后，对购买人未购买商品房且公司不予退还款项，而以提供其他服务冲抵，这时应作为其他收入，按照提供服务的具体内容缴纳营业税或增值税。（2）根据《营业税暂行条例》第五条及其实施细则第十四条、第二十八条之规定，房地产开发企业开发产品未完工前取得的收入，均为预售收入，包括定金、诚意金、合同保证金、等等。因此，房地产开发企业在预售商品房时，采取“会员费”、“诚意金”、“借款”等名义收取的款项，均应按照规定缴纳营业税。9

7、七、房地产开发企业以不动产抵押向金融机构贷款的营业税问题房地产开发企业以不动产作抵押向银行借款，一般有以下两种情况：（1）抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期不能归还借款，则不动产归银行所有。这种抵押行为，在不动产归银行所有以前，不动产的所有权未发生转移，因而也就未发生销售不动产行为。贷款期满后，因借款人无力偿还借款，不动产归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按照“销售不动产”税目征收营业税。10（2）借款人取得贷款后就将不动产交银行使用，以不动产租金抵偿贷款利息，那么对借款人而言，此时就发生了不动产租赁行为，对借款应付利息按“服务业

8、”征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵