建设法规(案例)

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1、案例1、厂为扩大生产规模，拟投资80万元建一个分厂，向某县级人民政府申请用地2亩(以出让方式取得土地使用权)，经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地(非耕地)2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为50年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。该土地使用权出让合同是否有效？为什么？按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？（1）合同无效，土地使用权出让合同是由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。（2）可有两种

2、理解第一种情况：该工厂为乡镇企业，则可直接按有关规定申请使用农民集体所有土地。如果是农用地还需办理农用地转用审批手续。第二种情况：该工厂不是乡镇企业，使用的土地也不是通过破产乡镇企业转让或兼并乡镇企业而取得的，则不能使用农民集体的土地，该案例涉及到农民集体所有土地用于非农业建设的情况，故必须通过土地征收方式将农民集体所有土地转为国有土地，再依法交由用地者使用。所以必须先经过征地的批准程序，如果是农用地还需办理农用地转用审批手续。1、该工厂向市、县政府地政部门提出建设用地申请2、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。3、经市、县政府同意后逐级上报。4、征用土地等方案依法由省政府

3、批准。征地方案批准后再进入征地实施程序。2、一私营企业A公司，投资建设办公楼、厂房。2004年1月，A公司要求B建筑公司等4家建筑公司对办公楼工程报价，A公司认为B公司报价较为合适，双方进行谈判，同年2月20日A公司与B公司签订了建设工程施工合同（备案合同）。该施工合同条款规定“本合同价款采用固定价格方式确定。合同价款中包括的风险范围：国家和地方行业行政法规或有关政策变化；市场材料、设备、人工价格的调整；承包人因工程量漏计等各种原因报价偏低、施工技术措施变化及相应增加的工程费用因素、施工期内特别气候因素的干扰等。工程价格为人民币1200万元。”后A、B两公司于2月25日又签订补充协

4、议，明确：“风险范围以外合同价款调整方法：当发生施工图纸设计变更或经工程师确认、发包人签证认可的工程变更，可调整合同价格。”“甲、乙双方明确承诺以本补充建筑工程施工合同为执行依据。”答案:补充合同还包括7个附件，其中附件五编标答疑第5条明确约定“材料价格按04年第一期价格信息预算（其中钢材、水泥价格按照合同工期内前七期价格信息的平均值作决算调整。）”。!依据合同及相关文件，B公司在工程竣工后，即按照合同以及补充协议的规定制作好竣工决算书交给A公司要求支付工程款，因为在该工程施工过程中钢材及水泥等材料价格上涨得非常厉害，所以根据编标答疑中关于钢材计水泥价格的调整，在该项中增加了50万

5、的工程款要求A公司支付。A公司则不支付这多出的50万元，双方发生纠纷。!B公司以建设工程施工合同、补充合同及竣工决算书为依据，向法院起诉要求A公司支付1250万元工程款。!A公司主张：备案合同明确约定以固定价格方式结算的，也规定了固定的价格，应当根据工程量上的调整来确定工程决算价格。3、2004年9月，A公司与某厂签订了建设工程合同，负责承建该厂办公楼，由A公司预先垫付70%的工程款。合同规定，工程验收合格后，该厂一次性付清垫付资金。工程竣工后，该厂因资金紧张，制定了一份还款计划。现在该厂由于严重资不抵债，将办公楼抵押给了银行。问：公司是否可以要求优先清偿？《合同法》规定：“发包人

6、未按照合同约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该建设工程折价，也可以申请人民法院将该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。此即为工程款优先权。属于法定抵押权，不允许当事人任意创设、变更。!该条款被视作对建筑商与发包商关系的平衡，对建筑商不利地位的补救，为解决我国长期以来难以解决的工程款拖欠问题提供了法律途径。!根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约

7、定的竣工之日起计算。答案：公司可以根据合同约定，在法定期间内行使建设工程款优先权。4、公司承包开发商一商住楼的施工任务，合同工期是2007-2-1——2008-2-1。08-1-28竣工验收时，因局部屋面有漏水现象，双方达成协议，由承包方修好后再验收。08-2开发商把房屋交给了业主。08-3，该楼顶层住户在屋顶修水池，致使屋面楼水，开发商通知建筑公司进行了修理。问：开发商、建筑公司、业主分别有何责任？1、管理部门应追究开发商违规交房的责任2、开发商可以要求建筑公司承担