城市综合体模式研究——物业比例

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1、城市综合体产品模型与目标城市筛选模型1Report_CATIC_20071220城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材

2、料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20071220目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创

3、造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20071220商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业

4、广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析4Report_

5、CATIC_20071220该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消

6、费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析5Report_CATIC_20071220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究6Report_CATIC_20071220“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体

7、是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心7Report_CATIC_20071220随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心

8、区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到