城市综合体专题研究--向彪仿

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1、>>城市综合体专题向彪仿⊙城市综合体概念■《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑；■《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。根据国务院发展研究中心企业所等机构对２００３年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上

2、进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体发展背景工业革命前工业革命与乌托邦思潮20世纪60年代后自发的综合体建筑有限的城市空间内，人口增长与集中，自发形成了商业与居住的结合工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏，其他的建筑经常受到驱赶，乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。终结混合开发1961年，简.雅各布斯的《美国大城市的生与死》一书出版后，人们开始意识到城市是一个生命体，解决城市问题应该通过处理复杂有序性问题的

3、方法来实现，同时，人们也开始认识到传统规划思想的不足和错误，整个社会环境开始真正适于建筑综合体的发展综合体迎来大发展第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体特性综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达第1部分：基本情况介绍⊙开发城市综合体的条件因素第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的区位要求城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位。在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域

4、中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点（PeakLand-ValueIntersection，简称PLVI）。第1部分：基本情况介绍第1部分：基本情况介绍Ø酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次Ø商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。Ø写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。Ø公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。⊙城市综合体的主要物业主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心★★★★★★★★★★商务中心区★★★★★★★★★★观光区域★★★——★

5、★★★★★环境资源拥有自然资源————★★★★★★★拥有产业资源★★★★★★★★★★通达性强★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——开发目标租★★★★★★★★★★★★★售★★★★★★★★★★第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体各主要物业开发特点★代表拟合度第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体开发时序综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义■最大限度的实现各个物业自身的价值；■最大可能实现各功能间关联带动价值；■避免各物业之间的负面影响。正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。■首先，各物业

6、功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。■其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。⊙城市综合体的运营价值城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的运营价值城市综合体的综合开发价值链矩阵强烈弱或不确定中立潜在市场冲突第1

7、部分：基本情况介绍功能间的直接支持例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。功能间的间接支持比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。场所营造

8、整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二的感觉与功能城市综合体的价值放大方式⊙城市综合体的运营价值第1部分：基本情况介绍⊙城市综合体的城市价值第1部分：基本情况介绍■土地集约化利用■提升城市形象■缓解城市交通压力■积聚区域价值■改变夜间空城现象■城市资源集中利用第2部分：城市综合体定位城市综合体的定位与其他单体项目不