北京城市综合体专题研究(I)

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1、定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景北京国贸中心上世纪80年代末，朝阳商圈只有简单的商务楼，以及大量的住宅，商务氛围不明显，区域形象一般。国贸中心1985年2月成立，一期1990年8月竣工，并于30日全面开业。包括一幢国贸写字楼、两幢30层的豪华公寓、国贸商场、国贸展览厅、中国大饭店(五星级)和国贸饭店(四星级)、国贸会议中心、娱乐健身中心、多层停车场、餐厅等各类多功能服务设施。国贸中心成为北京地标性建筑。1993年，国务院批复了《北京城市总体规划》，总体规划中明确提出北京要建设商务中心区，即CBD。现在国贸中心已经成为北京CBD的核心，其中进驻的

2、世界500强企业多达60多家，居CBD之首。效应影响效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心北京银泰中心用地面积：31305平方米总建筑面积：350000平方米中央主楼地上63层，高249.9米东西两栋配楼地上42层，高186米物业：柏悦酒店、公寓柏悦居、柏悦府、写字楼、商业公寓柏悦居实现销售均价4万元/平米，超过周边住宅一倍以上写字楼租金9.6元/平方米.日，是建外SOHO的两倍还要多写字楼写字楼银泰大厦B1-3F商业配套5F6F会所，俱乐部高度、位置等虽然是公寓、写字楼产品价值构成的重要因素，但综合体中酒店、商业对其价值起到了关键的支撑作用效应影响效应影响二：拉升物业价值

3、效应影响一：提升区域形象，构筑城市中心效应影响二：拉升物业价值效应影响定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景中关村亚奥CBD亦庄望京发展趋势北京城市综合体分布图随着城市的发展，城市由一个中心演变为多个中心，城市副中逐步向城市边沿扩张。城市综合体也由城市中心逐步出现在城市副中心。金融街王府井崇文门广安门方庄城市综合体的分布呈现出向城市边沿发展的趋势发展趋势国贸中心财富中心华贸中心银泰中心建外soho国贸三期越来越多的综合体出现城在市中心、副中心，吸引了越来越多的企业进驻。综合体成为汇集区域内各种企业的一个载体，成为区域经济的一个标识，同时也进一步强化了

4、区域中心。城市综合体将进一步成为区域经济标识，愈加强化城市中心功能发展趋势国贸三期大连中心•裕景大连中心•裕景国贸三期——现代感、文化感——北京——文化首都大连中心•裕景——现代感、时尚感——大连——浪漫滨城未来城市综合体：展示城市特性国贸三期城市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象。俄罗斯——“水晶岛”住宅区总计９００套公寓酒店３０００间客房一个综合办公中心以及多处写字楼聚集区国际学校可供500名学生读书还有一座博物馆、一座剧院、一座电影院、一个综合运动中心、一座休闲娱乐城、多座购物中心，以及几十家餐厅和咖啡厅。发展趋势城市综合体功能上将越来

5、越具有多样性，越来越细分。分布：呈现出向城市边沿发展的趋势影响：进一步成为城市（区域）经济标识，愈加强化城市（区域）中心功能特色：越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象功能：越来越多样性，越来越细分发展趋势定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景典型个案—东方广场整体规模大，资金投入多自持为主，经营状况良好物业种类多，功能互相补强配套全，档次高内部立体交通架构与外部交通衔接好典型的综合体项目概况位置：东长安街一号总占地面积：10万平米总建筑面积：80万平方米投资总额：20亿美元开发商：李嘉诚长江集团物业功能：写字楼、酒店、酒店式公

6、寓、商业典型个案—东方广场区位佳，规模大，投资多整体规划写字楼：8栋西区3栋中区2栋东区3栋酒店式公寓：2栋酒店：1栋商业：12万平米（首层和地下一层）西区写字楼酒店公寓公寓中区写字楼东区写字楼商业：首层/地下一层典型个案—东方广场物业齐全，能够形成功能协调互补写字楼基本信息总规模：30万平米标准层：3000-3400平方米净层高：2.8米使用率：70%租售：只租不售租售率：95%以上租金：250元/平米.月（报价）物业费：33.5元/平米.月免租期1个月，租金11个月，物业费12个月电梯：每栋8部公共部分精装修物业公司：北京高卫世纪物业管理有限公司东、西区写字楼平面中区写字

7、楼平面大标准层、高入住、高租金、高档次典型个案—东方广场写字楼—客户主要行业：科技、投资/证券、金融/银行、保险、会计、律师、医药、媒体、广告、奢侈品与消费品等典型商户：高科技行业：思科、朗讯、东芝、松下等投资/证券业：摩根史丹利、高盛、香港交易所等银行业：中国银行、中国建设银行、中信实业银行、中国工商银行、招商银行、北京商业银行、蒙特利尔银行、苏格兰银行、荷兰银行、渣打银行等世界知名保险公司：信诚人寿、美国大都会人寿、汇丰保险、中英人寿、中意人寿、太平人寿与保险、瑞士再保险、美国再保险、美国佳达再保险