小区业主私搭乱建 浅谈业主私搭乱建现象

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2、主保留与自然接触的空间。但在业主入住后，普遍出现了业主封闭阳台、在露台上加盖房子等现象，个别的甚至在小院里盖起了房子。笔者也接到了多位客户关于业主出现以上私搭乱建现象时如何处理的咨询，现结合目前现有的法律法规的规定，将笔者对这一问题的拙见整理成文，希望对开发商处理此类事件提供相关参考。一、物业管理企业是否具有诉讼主体地位按照《天津市物业管理条例》的规定，“物业管理服务企业享有下列权利：(一)依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；„„(三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表

3、业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；”而业主私搭乱建的行为已经损害了全体业主的权益，如小区管理混乱，不美观，乃至对房屋结构安全造成威胁，存在隐患，故物业管理企业有权代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状，或者可以向房管部门进行投诉，要求房管部门对这种违法行为行为进行行政处罚。这一点已经通过为数不少的类似案例得到证实，法院均认可了物业管理企业有权作为原告起诉有私搭乱建行为的业主。二、业主私搭乱建的行为是否违法对于阳台而言，因阳台计入业主购买的房屋面积，而业主对其购买的房屋享有完全的所有权，可见，业主对

4、其购买的阳台具有完全的所有权。所有权中重要的一项内容就是对房屋的处置权，业主作为所有权人当然有权对其购买的阳台进行处置，包括采取封闭阳台的行为。因此，业主封闭阳台的行为是否属于违法行为，目前仍存在争议。8而对于露台、小院、空调外机位等在商品房买卖合同中明确规定不计入销售面积、且业主无所有权只有使用权的部位而言，根据《天津市房屋安全和使用管理规定》第五条的规定：“房屋使用人应当合理使用房屋。房屋使用禁止下列行为：(一)在屋顶、露台、挑檐违章搭建建筑物、构筑物；(二)利用房屋外墙悬空搭建建筑物、构筑物；„„(

5、四)在阳台、露台超荷载堆放物品；„„”同时经笔者向房管部门咨询，如果业主想在露台等处搭建建筑物、构筑物，必须向房管部门审批，如果未经审批擅自搭建，属于违法行为，应承担相应的责任，由市或者区、县房地产管理局责令限期拆除或者清理；逾期仍不拆除或者清理的，由市或者区、县房地产管理局申请人民法院强制执行。因拆除或者清理所发生的费用由责任者承担。对非经营性的，8处以500元以上1000元以下的罚款；对经营性的，处以5000元以上1万元以下的罚款。但是，就笔者所知，业主在装修时已经与物业管理企业签署了业主公约、物业管

6、理合同、装修协议等文件，而一般在这些文件中均会明确约定业主不得擅自封闭阳台、露台等内容，故业主私搭乱建的行为违反了与物业管理企业签署的物业管理合同或者装修管理合同以及业主公约。物业管理企业有权依据物业管理合同等文件要求业主恢复原状。三、司法实践中对业主以上行为的认定据笔者查询和了解，根据目前的司法实践，已有多起物业管理企业起诉业主要求业主拆除擅自封闭的阳台的案件以物业管理企业败诉为最终结果，法院做出此类判决的理由基本从三方面考虑：第一，即是上面所述的业主对阳台具有完全所有权，有权自行决定封闭阳台。第二，从

7、业主的实际生活需要出发，如果未封闭阳台是否将导致业主的人身、财产安全受到威胁，或者使得业主的正常生活受到严重影响，如果确实存在这些问题，那么法院将认为业主封闭阳台确实是出于生活需要，将很可能支持业主封闭阳台的行为。第三，业主与物业管理企业是平等民事主体。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位或开发商已经选聘了物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，开发商应在与业主签订的

8、买卖合同中，对封闭阳台、露台做出禁止性约定。如果业主没有将该禁止性约定写入合同，那么作为物管服务提供者，物业管理企业就不能在业主已经购房后增设禁止性规定。而对于业主封闭露台、小院等的行为，目前的司法实践中则主要是从业主的实际生活需要出发，如果未封闭这些部位将导致业主的人身、财产安全受到威胁，或者使得业主的正常生活受到严重影响，如果确实存在这些情况，那么法院将认为业主封闭这些部位确实是出于生活需要，将很可能支持业主的行为。同时，