土地管理的一般过程

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1、第三章土地管理的一般过程西南大学地理科学学院市场与政府市场与政府亚当斯密的“看不见的手”中央计划经济被证明不及市场经济制度有效率；即使在最自由的市场经济国家，城市土地业主也并不能完全按照自己的意愿、市场的需求，开发自己拥有的土地。完全竞争市场的条件同质性，即同一种商品必须由多个销售者出售，不致产生垄断；有足够多的销售者和消费者，没有一个个体可以影响市场价格；任何资源都可以自由出入市场;消费者对市场有充分知识。土地市场失效1.外部性（externality）即一块土地的开发对于周围地块及地区的不可避免的影响。举例：吸烟者影响自身和其

2、他人的身体健康。吸烟的外部效应使吸烟的社会（边际）成本大于吸烟的个人（边际）成本。在自由市场体系下，因为吸烟者不考虑其他人，他只根据自己的边际成本和边际效应来决定吸烟量。因此，烟被过度地消费。烟税迫使吸烟者支付吸烟所带来的社会成本。土地市场失效2.不确定性（uncertainty）房地产开发是百年大计，一旦投入，就成为不动产，无法撤资。未来具有不可预见的“外部性”，开发商难以确定该地段今后的发展趋势，因而也无法确定眼前的开发项目。土地市场失效3.基础设施市场决策基于局部和个体考虑，而整个城市范围的基础设施安排需要整体考虑。4.公共设

3、施，如绿地、学校等。因为没有利润，市场一般情况下不会提供公共设施，而这些设施对城市生活质量至关重要。市场失效与政府管理1.优化区位选择ABABBA1/21/21/21/21/21/43/4I:初始状态II:博弈过程III:平衡对局/非社会优化——稳定IV:社会优化——非稳定:规划的需要个人的利益不受影响，社会的利益达到最大个人是最优的，市场是均衡的我不比你聪明，但我绝不比你笨。同样的产品和服务；消费倾向相同；不会多走一步路。市场失效与政府管理2.隔离负面外部效应污染工业（污染），飞机场（噪音），垃圾处理场（心里感觉）等对住宅具有负面

4、影响。在美国，最常规消除或弱化不同土地利用之间的负面外部效应的规划手段是土地利用功能分区。用绿带将住宅和污染工业等互不相容的土地利用类型空间上分隔开。市场失效与政府管理3.优化土地利用模式ABABABABABABAAAAAAABBBBB土地利用模式I土地利用模式II经济损失最小/交通成本最大经济损失最大/交通成本最小功能分区高度混合市场失效与政府管理4.保护重要资源由于城市发展导致的湿地损失可能会恶化或破坏生态环境。因此，美国有些地方政府要求湿地总量的“动态平衡”，即，城市发展每占一单位的湿地，开发商要在别的地方开出一单位的湿地。尽

5、管政府做出努力来保持湿地总量不变，然而，研究表明人造湿地更本无法在功能上与自然湿地相比。政府管理失灵1.两难困境由于市场的不确定性，我们基本上不可能去准确地预测未来。如果不知道未来的情景，我们就不能很好地管理。2.行动风险任何具体行动都有风险，都会产生正面或负面的影响。3.刚性风险管理具有滞后性，对土地的刚性控制，如果不能跟上土地市场的变化趋势，将限制市场机制在土地资源使用和配置中的作用。政府可能在不应干预的方面做了过多的事情，而在应予以干预的方面做得不够。政府管理失灵政府失灵的原因公共决策失误政府庞大的行政机构运行的低效率和“内部

6、效应”寻租活动土地管理的一般过程管理目标的设置管理组织的设计管理职能的运作宏观土地管理目标中观土地管理目标微观土地管理目标第一节土地管理目标的设置宏观目标耕地减少过多的状况要得到有效控制土地利用结构不断优化土地利用布局合理调整土地节约和集约利用水平显著提高土地整理复垦全面推进土地退化与污染防治取得明显成效土地参与调控经济社会发展的能力不断增强中观目标与全国土地管理总目标相衔接，又要结合本区特点，提出适合本区特色、切实可行的目标。根据国家区域协调发展战略和国土综合开发整治总体要求，全国划分为8个土地利用综合区分别为东北区、环渤海区、华

7、东区、中部区、东南区、西南区、西北区、青藏区。确定出这8个区域各自的土地利用方向和土地调控目标。区域土地利用都市经济区人口产业集聚区能源—资源重点开发区基本农用地保护重点区土地整理重点区生态建设重点区长期土地管理目标中期土地管理目标年度土地管理目标第一节土地管理目标的设置按实现时间不同，分为长期目标通常达成目标的时间在10年以上。中期目标:一般为5年左右。年度目标:目标为1年全国土地利用规划调控指标农业生产用地农业建设用地非农业建设用地土地开发整理年度目标：土地利用年度计划第一节土地管理目标的设置各目标间的关系宏观、中观、微观土地管

8、理目标，或长期、中期、年度土地管理目标之间是互相联系、互相制约，构成完整的目标体系。宏观土地管理目标是全国范围内较长时期土地管理所要达到的预期结果。中观目标用来指导地区土地管理工作向实现总目标迈进。微观目标是中观目标在基层的具体实施工