唐山和泓阳光项目后评估-成本管理

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1、唐山和泓阳光一期建安成本后评估成本采购中心日期2013年11月25日一、建安成本管理1、项目建安成本管理的执行状况2、项目建安成本管理中问题及分析3、项目建安成本管理的改进措施二、招标采购招标采购计划的执行状况项目采购合同总结招标采购过程总结战略采购执行情况经验总结唐山和泓阳光项目一期建安成本后评估1、项目建安成本管理的执行状况2、项目建安成本管理中问题及分析3、项目建安成本管理的改进措施一、建安成本管理1、项目建安成本管理的执行状况1.目标成本对比分析：1.1目标成本与实际成本对比分析：唐山和泓阳光一期建安成本后评估分析表.xls说明：政府市政退费620万元未在目标成本中作为成

2、本列减，算作了销售收入，因此目标成本增加620万元。项目目标成本实际成本差异金额（万元）单方成本（元/m2）金额（万元）单方成本（元/m2）金额（万元）单方成本（元/m2）工程前期费992.1661.011002.5561.6510.390.64建安工程费38496.952367.1238276.972353.59-219.98-13.53市政工程费6637.21408.116573.47404.19-63.75-3.92红线外市政工程费配套设施费营销资产费566.9934.86566.9934.8600工程运营费用合计46693.312871.146419.972854.3-2

3、73.34-16.811、项目建安成本管理的执行状况（续）1.2建安成本控制的方法：唐山和泓阳光一期，由7栋住宅楼（含部分底层商业），二层的独立车库组成，建筑面积共计162632平米。如上表分析，整个项目的工程运营费用实际发生成本与目标成本相比节约273.34万元，成本变动率为-0.59%，成本控制情况较为良好。工程运营费用能有效的得以控制，主要原因有：1.2.1产品定位与成本控制的协调管理，在产品定位阶段，根据项目全成本的估算，定位和泓阳光为中档商品住宅项目，唐山公司成本采购部提出了要多选用性价比较高的建筑材料及部品部件意见。1.2.2规划设计与成本控制的协调管理，包括限额设计

4、、成本估算及其成本优化，在进行建筑材料及做法的选用方面，唐山公司成本采购部进行测算，协助设计部选用适合本项目的材料及做法。如外墙装饰是选用石材还是涂料，成本采购部经过测算，强烈建议选用质感涂料，设计、营销、成本采购部经过讨论，决定住宅选用质感涂料及真石漆，商业选用石材；外窗经过成本优化，选用塑钢窗，不采用断桥铝。1、项目建安成本管理的执行状况（续）园林景观工程，经过成本优化，减少了很多异型石材造型，部分贵重的乔木减少了数量或品种，更改了一定数量的石材地面，变成舒布洛克砖地面，减少了水域面积，增加了性价比更高的乔木及灌木的数量及品种，达到很好的绿化效果；为了增加营销卖点。成采购本部

5、经过估算、成本对比，配合设计提升了散热器的品质。1.2.3通过政府协调，减少不必要功能，取消立体机械车位取消，节约成本308万。1.2.4成本控制与招标采购的协调管理，通过招标采购，战略采购，价格比选降低了建安成本，比较突出的项目有人防门、消防、塑钢窗、造价咨询、办公室装修等。1.2.5过程成本控制，合同评审、资金计划、结算审核严格按照集团的要求走明源审批流程。2、项目建安成本管理的问题及分析2.1总承包单位成本管理：依据双方签订的《建设工程施工合同》条款，总包结算金额应为27544万元左右（其中图纸预算金额为26265.19万元），结算单价1694元/m2，但实际金额为2849

6、6万元，差额952万元。洽商签证金额175.1万元，占施工图预算金额的0.6%。导致总包结算金额较高的原因为：2.2.1存在乙供材料认价偏高的现象。2.2.2因为开工时施工图不完备，图纸的设计变更较多。2.2.3因为项目竣工备案的问题，导致总包的索赔金额较大的现象。2、项目建安成本管理的问题及分析（续）2.2分包单位成本管理：部分分包单位的建安成本存在超目标成本的现象。2.2.1土方工程在原合同工作内容的基础上增加了降方工程量，结算额超出目标成本16.8万元。2.2.2商业外立面石材施工合同因为增加了17个大堂外立面的工程量，预估结算额超出目标成本30万元。2.2.3外墙涂料的面

7、积工程量增加，超出目标成本56.62万元。2.2.4消防工程合同因为较原来的招标项目增加了小区内消防外网、消防电气检测，预估结算额超出目标成本10万。2.2.5园林景观工程因为提高了园林绿化的品质，增加了景观面积（红线外部分工程量），增加了车库出入口、人防出入口、自行车棚等工作内容，预估结算额超出目标成本239.56万。3、项目建安成本管理的改进措施在产品设计阶段，提出更多优化设计的意见，限额设计，降低产品的建安成本。完善合同条款中，减少漏洞，尽量减少索赔的隐患。总包单位的选取采