养老地产行研

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1、养老地产行业研究养老地产按照用地性质可分为以下几种模式:产权用地开发模式分析:拿地方式：通过招、拍、挂形式土地性质：综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比例大致为8：2优惠条件：土地出让金应比周围同等条件住宅用地低廉交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划Ø宏观视角开发机会——养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好l目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成，“居家

2、养老”成为主流养老方式。l政策制度扶持促进老龄产业快速发展l市场需求及供应缺口利于发展养老项目Ø中观视角开发条件——根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市l成熟区域：华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）l考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）l潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）l其它城市群暂不考虑Ø微观视角开发条件——地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地l产权用地l住宅占大比例（市场经验值为80%）l低价较周边土地低廉l土地交通、环境等资源良好

3、养老住宅按盈利模式分类如下：Ø“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施l以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举l典型案例：东方太阳城Ø“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产l“销售+持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式l典型案例：北京太阳城Ø“会员制”模式——销售会籍l采取会员制模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式l典型案例：上海亲和源老年社区Ø“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营l只租不售，对自理、半自理、非自

4、理客户区别对待，收取不同租金l典型案例：燕达国际健康城案例分析全部出售模式——北京东方太阳城区位北京市顺义区潮白河畔(距离市中心约40公里)定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模占地3500亩（含1000亩租用集体用地，用于建设高尔夫球场）建筑面积：70.7万m2(其中住宅66.4万m2，公建4.3万m2，容积率0.42)共可入住2万余人；物业类型Ø独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓Ø面积为78-716平方米不等；开发商中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院所

5、在区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年主体配套建筑概况规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。客户群体养老一族、准养老一族、养老族子女、地缘性客户销售情况一期、二期、三期分批开盘后均已售罄“销售+持有”模式——北京太阳城区位位于京城北郊昌平区

6、小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币。物业类型独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅开发商所在区域概况周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地主体配套建筑概况Ø医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂Ø文化娱乐设施：文化宫Ø休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆Ø商业服务设施:购物中心Ø其他设施：家政

7、服务中心（提供9款33项免费服务）客户群体北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90％，外地客户约占10%；客户层次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的销售情况一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在8100元/㎡左右，精装修，总价约为51万/套左右。低价拿地：把医疗健康和养老两个产业捆绑在一起，可以在用地审批上得到政府的认可。具体地说，可以向政府申请做医疗健康和养老，获得政策和政府的支持，土地既可以划拨，也可以用很低的出让的方式取得。获得了

8、这样的土地，可以理直气壮地向政府提出做养老住宅，用配套的方法拿到老年住宅用地。单纯地做医疗健康和养老产业，是一个投资大，回收慢的过程，如果要想健康、可持续发展，一定要有回笼快的项目来配套它，这就是老年住宅的销售。按照综合用地打造养老设施，用70%土地建养老住宅销售，30%的做服务设施。“3比7的方式打造，我利用利润来运营，资金是平衡的，不背负债务，相当于就是0成本运营，长久持续下去，很快就可以创造利