城市综合体设计

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1、学习导航通过学习本课程，你将能够：●了解城市综合体的含义；●熟悉城市生活的各种需求；●把握城市综合体规划要点；●做好城市综合体的设计、经营活动。  城市综合体的设计观点一、城市综合体的内涵与设计流程1.城市综合体是改善城市生活的有效手段之一 【案例】九龙站——城中之城香港九龙站是一个结合了两条地铁线的综合物业，其中包含高484米的环球金融大厦，这是香港的最高地标。这个综合体大厦有多种功能，包括顶级酒店、办公设施等7个不同项目，可以称为“城中之城”。九龙站坐落在维港旁边，南侧是西九龙的艺术文化区，西北角是西区的海底隧道，东侧是一个高铁站

2、，九龙半岛的中部是区域性的九龙公园，南边是室内购物中心海港城。九龙站这个超级综合体，首先有非常好的景观资源，如维港的海景。其次有便利的交通配套设施，包括汽车、高铁、机场快轨、地铁等。另外，还有周边与商业配套的文化、公园和市政设施。这三种元素集合在一起时，能为这个综合体带来巨大价值。这种价值并非偶然，而是根据城市特点进行规划安排的。香港人多地少，在开发过程中政府会考虑与填海造地、与交通枢纽的结合，这种规划安排背后有巧妙的逻辑思考。选择九龙站这个位置填海，有非常好的景观资源，能以高价吸引开发商，地标性项目能够使开发商获取合理的回报，能够降

3、低投资风险。九龙站包含的7个项目中有5个与住宅相关，7个项目的总开发面积超过100万平米，历时10年开发完成。在开发综合体中，除了常见的办公、住宅功能，最关键的因素是交通。集体的城市交通不仅带来了便利，也带来了高流量的人群，这为酒店、购物中心以及投资方带来了巨大商机。另外，5个项目的住宅、办公室人员以及游客为中间的购物中心带来了非常稳定的访客量。港铁公司前期的广告口号是“一路带动生活”。在广东话中，“一路”有两个含义，一是地铁的开发带动了城市化的步伐，二是“一直”，意为一直利用轨道交通推动都市化进程。港铁公司不仅是管理交通的机构，也是

4、一个开发商，背后有香港政府这一重要股东。政府可以利用交通的开发推动整个地方的都市化进程，并且可以通过与其他开发商合作进行更有效高速的融资。 从这个案例可以看到，功能与交通结合，才能为整个城市带来综合效果。城市综合体不仅能够解决交通问题，也能满足市民生活起居等其他需求。2.城市综合体是中国城市发展特色的产物综合体在英文中表示为HOPSCA，其中H是Hotel（酒店），O是Office（办公室），P是Park（公园），S是Shopping（购物），C是Convention（会议），A是Apartment（公寓）。这些都是常见的综合体功能。

5、在使用人群上，公寓保证了一定的固定人群，通过办公或者会议功能保证了一定的人流，这些人的消费能力往往较高，因此可以给当地零售业带来很好的效益。同时，酒店提供高端餐饮，而且能够为会议起到辅助的餐饮功能。不仅功能之间有互动，在使用人群之间也能互动互补。比如停车场可以从功能上、时间段上更高效地利用城市的有限空间。此外，HOPSCA听起来像英文单词，但实际上并非来自国外，而是国产的，是非常具有中国城市发展特色的产品。3.城市综合体设计流程 图1  城市综合体设计流程 如图1所示，城市综合体的设计流程可以大致分为六个部分，分别是市场研究、产品定位

6、、产品策划、产品设计、工程实施、运营反馈，这六个流程形成了整个产品线。二、软硬环境同时建设的城市综合体在前期策划中，企业最关心的是业态结构，如购物中心里不同业态的楼层分布。开发商与建筑商合作之前，要针对具体的市场需求进行科学的业态结构分析，然后以建筑师为首，领导产品设计团队进行设计，包括室内、景观、照明等其他识别系统的一系列设计。同时，设计师还要与前期的商业策划顾问进行合作。商业策划顾问主要负责两部分工作：在硬件上，从招商、建设的角度推敲项目；在软件上，从内容的角度推敲产品，满足市场的某些功能。下面从甲方、建筑师、商业策划本身三个角度

7、分析商业策划：瑞安房地产公司的设计总监陈建邦曾在某杂志上发言：“我们在做新天地的时候，把方案给策划公司看，他们就说中国是没有人会在外面吃饭的。”上海正大广场的建筑师做正大项目时说过：“现在很多（策划）顾问团队更多关注的只是现在的市场趋势。”同是做上海正大项目的策划公司，与设计师的观点刚好互补，策划公司负责人说：“八年前大家都说它是失败的，但我们的团队改变了正大广场里的内容，现在它是成功的。”从以上三个角度看商业策划，可以说明三点内容：第一，市场分析数据不足，得出的结论与具体情况有很大的差别；第二，市场变化太快；第三，策划不仅仅是科学的

8、分析统计工作，也含有创意的成分，不仅要观察过去的历史数据，同时需要利用数据了解人们对空间的使用习惯，对未来的新产品进行展望。因此，除了商业策划专业团队之外，做建设设计的团队也应介入策划工作，二者形成互补。建筑师从空间、流