复件 房地产合作开发课题研究报告

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1、房地产合作开发课题研究报告【房地产合作开发】课题研究报告报告人：日期：-30-房地产合作开发课题研究报告目录第一章引言………………………………………………………………………………2页第二章房地产合作开发的基本法律分析………………………………………………3-6页第三章房地产独立开发的模式…………………………………………………………7-8页第四章房地产合作开发模式基本分类…………………………………………………10-13页第五章房地产合作开发合同……………………………………………………………14-16页第六章房地产合作过程中的风险提示…………………………………………………17

2、-19页第七章房地产合作开发的税收探讨……………………………………………………20-22页第八章房地产合作考法开发的前景展望………………………………………………23-24页表一：房地产独立开发模式对比表……………………………………………………表二：房地产合作开发模式对比表（从合作形式上划分）…………………………表三：房地产税列举表格………………………………………………………………范本一：房地产合作开发合同范本……………………………………………………-30-房地产合作开发课题研究报告第一章引言依据我国相关法律规定，国有土地使用权的可以依据多种方式取得，但如今协议取得国有土

3、地使用权的渠道在实践中已难见到，招、拍、挂获得土地使用权的方式虽然使土地使用权的获得日渐清晰、公平、公证，但也大幅哄高了地价。土地作为房地产企业的必备生产资料，价格日渐高攀。民企面对资源实力雄厚的央企，竞争压力越来越大。国家新政不断出台，但央企拿地不见减少，反而土地储备量越来越高，受到打击反而是资金链条脆弱的民营企业。①而资金方面，国家加强宏观调控措施，使房地产企业面临更大的困境。清查囤地，并限制上市房企再融资；清缴土地增值税；减缓银行放贷发放速度等政策使房地产企业的资金链条日趋紧张。②在土地和资金两项必备生产资料都取得困难的情形下，民企面临着严重的生存压力，民企要想继

4、续生存和发展，必须开拓出一条寻的生存之路。房地产合作应运而生，房地产合作其解决或土地或资金问题的优势无异于使每个面临严重生存压力的房地产企业的抓住了一颗救命稻草。本报告从基本的房地产合作关系进行分析，力求全面展现房地产合作开发的模式，提示房地产合作开发中的风险，分析合作开发的可行性，并试图展现出高压下房地产合作开发的新的发展趋势。中间多有不成熟之处，还望批评指正。①新政出台后，京、沪、广、深四个一线城市成交的总价前十名地块中，国企占据了绝大部分的比重。其中北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中分别有3家为央企（或央企参与），其余6家为地方国企；而深圳和广州的稍低

5、，分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企分别仅有1家。而中原中国地产研究中心在分析了调控新政出台前后京、沪、广、深四大城市的所有成交地块后发现，央企“抄底”动机愈发明显——拿地次数占比从新政前9%上升至19%，土地储备占比亦从新政前的17%上升至22%。除了北京新政前，央企拿地的比例在新政前后相差不大外，其他三大城市均明显上升。例如上海，新政前央企拿地比例为9%，新政后则达到20%；广州从新政前的12%上升至30%；而深圳更是从新政前的4%上升至25%。②2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50

6、强房企未来可能陷入资金困境。-30-房地产合作开发课题研究报告第一章房地产合作开发的基本法律分析一、房地产开发房地产开发经营是指企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。二、房地产开发经营房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。房地产开发经营具备投资周期长、金额

7、大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点。三、房地产开发及房地产开发经营的区别1.含义不同《城市房地产管理法》第二条第二款规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2.两者对主体的资质要求不同房地产开发不一定要求具有房地产开发经营资格，如有国有土使用权的企业自建房屋。而房地产开发经