购物中心租金评估修正因素分析

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1、购物中心租金评估修正因素分析内容摘要本文对购物中心经营特点的进行了总结，提出了购物中心单一产权、统一管理、面积大、辐射面广等特点。同时在经营上购物中心存在多种租户和业态的租户配比，租金价格构成方式复杂，存在多种影响因素和价格歧视的现象。并基于上述购物中心的经营特点提出了在以市场法对购物中心的租金水平进行评估的时候应该如何选取可比实例，以及如何选择区位因素，建筑特征，及单个商铺的租金修正因素。关键词：市场法购物中心租金评估修正因素第一部分、购物中心的特点对于购物中心国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物

2、中心的定义不同。国际购物中心协会（ICSC）的定义是“由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。”中国对购物中心的定义安装《零售业态分类（GB/T18106-2004）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业集合体。”一、大型购物中心特点1、单一产权、统一管理大型购物中心项目往往属于经营性房地产。由投资发展商有计划开发，多采取只租不售的

3、方式统一经营。统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监督，使得购物中心对外形成一个统一的形象；而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖场租赁制，专业专卖等各种零售店铺及餐饮、娱乐与服务业由相关零售商承租自主经营。既购物中心的所有者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间构建平台，搭建桥梁。并以统一的形象对外做宣传创立品牌。目前国内比较知名的商业地产经营品牌有万达集团管理的“万达广场”，中粮集团管理的“大悦城”，华润管理

4、的“万象城”，凯德商用管理的“凯德广场”等。2、规模面积大、商圈辐射面广大型购物中心商业建筑面积通常在5-8万平方米，楼层在4层到8层左右，一般地下有一层到二层的营业面积，且有2层地下停车场。每个购物中心商圈辐射面核心客户群大约5公里半径，任何交通工具20分钟以内，占商场主要客流的65%以上。次级客户群辐射半径约8公里，任何交通工具40分钟之内，占商场客流的25%。边缘客户群辐射半径约10公里，占商场客流的10%。3、租户组合、业态配比特点大型购物中心往往会对内部租户组合进行业态组合，配置比例适当，业态功能齐全。

5、购物中心除购物外，应有餐饮、娱乐、休闲服务，多种业态和与业态相适应的功能。通过各种不同服务功能的互补性，满足消费者多种需要，提供“一站式”服务。购物中心习惯上把租户区分为主力店、次主力店和非主力店。判断主力店的三个标准1.强大的商业号召力与良好的商业信誉2.有稳定的客户源，能独立为商场带来大量客流。3.租赁面积一般在2000平方米以上，具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类1、百货店：如太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等2、大型综合超市：如家乐福、乐购、沃尔玛、华联、欧尚、易出莲花等3、家居电器

6、类专业店：如国美电器、红星美凯龙、百脑汇、百安居等4、KTV：如好乐迪、钱柜、上海歌城等5、电影院：国内各种大型院线影院。次主力店的分类1、大面积专卖店：H&M，UNIQUE，迪卡侬、SPORT100等2、大型餐饮店：如丰收日、海底捞、霖等租赁面积在500平方米以上的餐饮品牌3、娱乐类：如ToysRus、汤姆熊、反斗城等非主力店就是除了主力店和非主力店之外的所有其他租户。4、租金价格构成的复杂性购物中心根据其业态的不同，有着多种多样的租金收取方式，大体上可以归类如下：1、固定租金：多适用于小型非知名品牌租户。2、

7、提成租金（又称为扣点租金）：多适用于主力店中的超市、百货或者关键客户。3、固定租金+提成租金：多适用于主力店中的家居电器类专卖店或者KTV及电影院。特殊情况下还存在固定租金和提成租金两者取高的租金计价方式。其统一表达式可以写为如下公式：租金=固定租金+max[0,租金提成率(坪效-销售额的阀值)]采用这种租金计算方式的好处在于一方面将经营者利益和租户的利益分享，销售额高了，经营者和租户同时受益，另一方面又让经营者和租户的风险分担，在经营情况不好的情况下经营者只能取得保底租金，可以减轻租户的租金成本压力。提成租金能

8、够创造价值，其价值创造是通过多样化即租户组合，风险分担和租金歧视这三种机制实现的。因此对于购物中心经营者来说如何根据租户的业态类型和品牌类型及地理位置选取不同的租金形式从而实现自己的利益最大化是非常考验经营者功力的事情。5、购物中心的价格歧视购物中心有明显的价格歧视，不同类型不同规模的租户价格之间有巨大的差异。比如主力店租户的提成租金往往在3%左右，而百货类租户的提成租金