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1、天津•银河国际购物中心 租金调研分析报告天津乐城置业有限公司2011年3月范围界定：天津中心城区 时间界定：2010年底小白楼CBD南京路商业街东马路商圈滨江道商圈和平路商圈天津市中心城区商业物业存量约为393.4万平方米天津零售商业分布情况天津零售商业市场分析2011年-2015年，天津大中型商业物业新增供应量约为300万平方米（中心城区）2012年-2015年，商业建筑面积超过10万平方米的大型商业项目将逐渐进入市场，导致新增供应量大幅上扬。天津中心城区大型商业物业未来几年的新增供给将有三分之一位于非传统商业区内，中心城区商业物业分布的集中强度将会有所降低
2、。新增存量商业物业存量及新增供应量范围界定：天津中心城区体量界定：GFA10,000㎡以上 时间界定：2010年底天津零售商业市场分析注：以天津主要商业区域，成熟商业项目首层店铺租金统计未来预估天津零售商业市场分析百货是天津目前最主要的商业业态，集中分布在天津各大主要商圈内，天津百货均统一收银，租金采用扣点形式，扣率在15-30%之间。不同于本土百货采用自建自管的形式，外资百货大多采用租赁的形式，整租租金为1.1-2.5元起租,1-3年进行租金调整，每次增幅为3%百货百货大型超市大型超市超市主要包括华润万家、津工超市、物美等，租金为1.6-2.5元/天/平米超
3、市便利店在天津发展并不成熟，只有大方便利等少量的店面分布在主要交通枢纽和大型居民区附近，营业网点数量较少。日本7-11已在天津开设多家便利店。便利店天津折扣店只有位于老城厢南马路的水牛城一家折扣店，经营状况不甚理想。未来在空港经济区、武清以及静海都有折扣店的规划。折扣店折扣店家居卖场主要分布在中环线以外的友谊路和津滨大道的东兴立交桥两大区域，以本土品牌居多。整体发展水平不高，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内有较大影响力品牌。2010年某家居卖场起租租金为1.7元/天/平米。电器卖场发展迅速，市内网点分布已近饱和，计划向郊县扩张，租金水平整体较低。专业
4、卖场专业卖场购物中心天津购物中心发展较为滞后，目前有：万达商业广场、嘉茂购物中心、永旺梦乐城等。作为目前国际主流业态，未来3-5年大量综合购物中心集中入市，市场机遇与风险并存。购物中心大型超市主要分布在大型居住区附近，在中心城区均匀分布，目前网点分布基本完成，天津大型超市均采用整租的经营模式，租金普遍较低，为1.2-2元/天/平米，各品牌之间租金差异不大。区域租金（人民币/天/平方米）价格（人民币/平方米）一类商圈南京路、和平路、滨江道和小白楼区域等10-5030,000-100,000二类商圈东马路、友谊路、奥运版块、海河沿线等5-2020,000-50,0
5、00商圈租金概述300平米以内，首层临街店铺租金水平和平路15-30南京路15-40滨江道25-50小白楼10-20南市10-20友谊路3-10水上公园3-10一类商圈经过多年的发展已非常成熟，固定客流量比较大，租户经营比较稳定，并维持着较高的租金水平二类商圈由于业态及品牌的聚集度不够，客流量维持在较低的水平，各业态商户的进驻意愿均不强烈，故租金维持在较低的水平，且增长缓慢项目位置商业面积（平方米)扣点定位百盛和平路/和平区42,00015-30%中端津乐汇南京路/和平区20,00018-28%中端国际商场南京路/和平区38,00015-28%中端乐宾南京路/
6、和平区89,0007-30%中端伊势丹南京路/和平区32,00020-30%中高端海信广场小白楼/和平区58,0006-28%高端朗香街小白楼/和平区13,60010-15元/天/平方米中端欧乐时尚广场滨江道/和平区44,00014-26元/天/平方米中低端一类商圈主要零售物业租金水平一般百货收取租金方式为纯扣点，无固定底租，因此扣点相对较高乐宾、海信广场内有奢侈品牌和快速时尚品牌，扣点依据品牌的市场情况制定项目名称位置商业面积（平方米)扣点定位新世界广场东马路南开区55,00020-28%中端远东百货东马路南开区69,00018-28%中高端友谊商厦友谊路河
7、西区28,0005-30%高端奥城时代广场宾水西路南开区120,000外铺：5-10元/天/平方米内铺：3.5元/天/平方米中端嘉茂广场海河区域河西区70,0002-12元/天/平方米中端二类商圈主要零售物业租金水平从扣点上看，百货的扣点在各商圈内的差异不大，品牌差异较大固定租金在一、二类商圈的差异相对较大银河国际购物中心总商业建筑面积236,700平米除百货、影院、冰场部分，共有278个店铺，74,090平米的租赁面积租金体系定价思路超大体量购物中心市场分析崭新的商业项目地处非成熟商业区周边区域大规模城区改造地铁线路2014年通车消费者到此的消费习惯需要时间
8、去培养商户在此开设店铺需要时间去培养商
