潍坊房地产市场调研报告20110722

《潍坊房地产市场调研报告20110722》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、潍坊房地产市场调查报告2011年7月22日一、潍坊市城市规划及交通情况（一）山东半岛蓝色经济带2009年4月胡锦涛总书记视察山东，作出打造山东半岛蓝色经济区的指示。海洋生物医药、现代海洋渔业、海洋文化旅游业等海洋产业不断发展壮大，形成了潍坊的产业竞争优势。蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省市（包括潍坊）、51个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40%。蓝色经济区建设最终要落实在产业和项目上。潍坊提出实施“三个千亿”计划，以千亿级的投入，打造千亿级的产业，早就千亿级

2、企业，显示出了非同寻常的气魄和胆识。千万吨石化、百万辆汽车、百万千瓦光伏电池、50万盏LED路灯……这一个个优势产业集群，成为潍坊蓝色经济区建设成就最生动的写照。2010年9月，由山东省委省政府组织编制的《山东半岛蓝色经济区发展规划》和《山东半岛蓝色经济区改革发展试点总体方案》已经上报并等待批准。潍坊连接蓝色经济区的东西两翼，战略地位十分重要。房地产市场外部发展环境优越。（二）轻轨工程潍坊轻轨工程启动，30亿打造山东省内首条轻轨，从建设城区至滨海新城，全长约50公里轻轨，每小时最高运送客流量可达3万人，促进潍坊市“半小时经济圈

3、”的发展。青岛、烟台、威海、潍坊半岛城际快速轨道交通的在途时间不超过一小时，四城市到周边县城以及主要城镇的在途时间不超过半小时，规划实现时间为今后20年内。轻轨建设拉近区域之间的距离，增加人口和信息的流动性加强，将极大地带动沿线周边区域房地产市场快速发展。项目所在区域距离轻轨距离的远近，将会直接带动区域的发展速度，可以吸引更多的外地客户前来购买，为区域房地产的迅速发展争取更多的客户资源。（三）潍坊市综合保税区2011年1月25日，潍坊综合保税区获国务院批复设立，成为我过第14综合保税区。潍坊综合保税区的设立，为潍坊及整个山东对

4、外开放搭建了强有力的国际化平台，必将成为加快山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和环渤海经济圈建设的有力助推器。在吸引投资方面，潍坊综合保税区力争通过5年的发展，引进生产企业200家、物流企业100家、总部经济企业500家，完成总投资480亿元，实现年进出口额100亿美元，年工业总产值700亿元。（四）潍坊市未来发展格局城市格局分析——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式（1）“一心”，即虞河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体；（2）“一环”，即长松路、玄武街、

5、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；（3）“一轴”，即由北海路向北延伸连接滨海新城为主的交通、经济发展轴；（4）“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的贯穿“一心”的中央生态绿化廊道。二、潍坊市房地产状况分析（一）2010年潍坊市商品房销售面积潍坊商品房市场成交规模较大，2010年全市销售面积为1995.3万平方米，同比增长15.9%。潍坊城区新建商品房销售情况，共销售665.38万平方米，同比下降5.91%，其中销售新建商品住房581.84万平方米，同比增长27.26%。根据市场监控，目前潍坊市区一手住宅

6、成交均价约3700元/平方米。（二）2010年住宅价格变化情况在中建大观天下、中央生活城、潍京、泰华荣观华府等若干高端项目带动下，潍坊房地产市场出现逆市上扬趋势。2010年，潍坊市房地产发展速度较快，整体价格涨幅在17-18%，虽受国家调控政策影响，但整体市场仍然处于稳步上涨趋势。原因在于：（1）2010年潍坊市宏观经济发展迅速，GDP总量及人均可支配收入再创新高；（2）以中建·大观天下、潍京、中央生活城、泰华城·荣观华府为代表的高端、高质量项目的不断涌现，为房地产市场的发展注入了动力；（3）为加快潍坊城市化建设的进程，潍坊市

7、政府大力扶植房地产市场的发展。基于以上三方面的因素，2010年潍坊市房地产市场整体价格上涨幅度较大。目前，潍坊市全市均价为3700元/平方米，其中奎文中心城区均价4200元/平方米，潍城区均价3550元/平方米，高新区成交均价约为4000元/平方米，经济技术开发区均价为3500元/平方米。（三）潍坊市各区的房地产状况1、奎文区奎文区是潍坊市经济和政治中心，依托白浪河和虞河两条河景资源优势，区域城市发展和建设都走在各区前列。奎文区目前在售项目近70个，是目前潍坊市供应项目最多的区域。本区域房地产发展环境较好，周边配套齐全，产品品

8、质较好，客户认可度高；区域均价在4200元/平方米左右，项目众多，供应题量较大，市场竞争激烈，未来项目的竞争主要是产品品质和营销推广的竞争。2010年本区域中高端项目共推出约50万平方米，成交约33万平方米，产品以高层为主，约占90%，面积主要集中在80-140平方米之间；2