淮安商业建材市场研究报告

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1、淮安建材、商业市场分析南京金立威地产机构2009.12.11淮安商业市场调研一、淮安商业环境研究1、市场格局目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分：l淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等；l淮海北路部分：废黄河以南，以汽配商城为中心；l长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等；l淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等；l东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主；l经济开发区部分：包

2、括建材装饰城、南方批发市场等。总的来说：整个淮安市场分布布局上相对比较集中，基本上是以主街道淮海路为轴发展分布，形成了一定市场的专业性和规模性，批发与零售同步发展。在经营商品品种与经营者的来源上均有较强的外来色彩。近几年以来由于社会、经济和观念的进一步发展，本地从业人员有一定的发展和提高。2、针对性商业环境分析1）商圈划分l核心商业圈  以淮海路为主线，汇通市场、淮海广场为中心。l次级商业圈  围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成。l外围商业圈  苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成。2）商业形态分析主要商业形态代表示例主要分布区域平价传统杂货铺

3、广泛分布各商业区内商品陈列杂乱，档次低购物中心新亚商城清江商场 淮海广场市民购物休闲、流行时尚中心， 商品质量信任度高，购物环境好专营店 报喜鸟DOBON，婚纱影楼大光明眼镜 淮海北路 装修好，面积大，服务意识好，能跟上时代潮流超市时代超市，苏果超市,华联超市，一剪梅超市,易初莲花淮海路、人民路、清河路 数量不多，缺少24H便利店，发展较规范，货品不足市场类汇通，五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场主要沿淮海南北路分布较集中市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后特色专营商业街女装街、美食街昌盛路丰登路、人民南路 环境差

4、、档次低、规模小 淮安市商业物业从数量看，经营业态种类齐全，数量较多，但都停留在较低层次经营管理水平，缺少商业规划及良好经营、购物环境，商业形象有待提升，管理水平有待提高。作为一种城市商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。以上对淮安整体商业市场环境有了大概了解。下面将针对淮安建材市场、目前在售的集中型商业，以及项目地块周边在售商铺、二手房的情况做逐一了解。二、建材市场调研1、目前淮安建材市场的现状l从分布来看，淮安的建材市场主要沿淮海西路、翔宇大道以及淮阴区的香港路分布。l从规模看，以沿翔宇大道的国际商城为最，是淮安最大的建材市场，目前的规模大约有

5、800亩左右；而淮海西路的华丰装饰城和淮海装饰城连接在一起，规模也较大。l从档次看，以锦绣精品装饰城档次相对较高，中高档卖场；而华丰装饰城和淮海装饰城则是中档装饰商业街；而国际商城由于规模较大、经营品类齐全，中高低档产品均有。而香港路的建材市场则是低档产品。l从经营品类来看，以国际商城的品类最为齐全；华丰装饰城和淮海装饰城经营品种也比较齐全；而锦绣精品装饰城则仅经营门、洁具和地板，品类较少。l从租金来看，沿香港路建材市场由于档次较低，租金最低在23-26元/平方米/月；而国际商城由于运营时间不长，租金也相对不高，在26.4-36元/平方米/月。沿淮海西路

6、分布的华丰、淮安装饰城的租金最高，大约在34-42元/平方米/月，而且锦绣装饰城由于经营精品装饰产品，租金要高于淮海路的其他两个装饰城，负一层的租金35-38元/平方米/月，地上一层位置较好的铺位50-55元/平方米/月，位置较差的铺位45-50元/平方米/月；地上二层与一层租金相差不大（主要是由于每层的经营品种不同，两层之间没有直接的竞争）；而淮海南路的家具城租金在31-42元/平方米/月，各层之间有一定的租金差价。l从面积来看，国际商城是以10-40平方米为一小间，可以租/售几个小间；而淮海路上的装饰城主力面积区间是35-70平方米。l从售价来看，只

7、有国际商城出售，均价5500元/平方米；其他卖场只租不售。l从经营现状来看，以淮海西路建材、家具市场经营最好，目前是一铺难求。l目前建材专业市场基本上以招商、招租的形式为主，不以直接出售；只有国际商城目前租售并举。2、目前淮安建材市场存在的问题l大多数都停留在初级经营水平，市场环境、管理水平落后；l建材城内部布局不合理，造成不同楼层之间的竞争，如淮安家具城一层和二层都是经营家俬，造成一层和二层之间的竞争，直接导致的就是二层的租金要低于一层；相反的案例是锦绣精品城，一层、二层分别经营不同品类的商品，两层之间没有直接竞争，因此两层之间租金差别不大。这也就是提

8、示本案在楼层布局时要注意的问题。3、建材市场、家具城具体情况【1】淮海西路华丰装