贵阳白金地块开发项目可行性研究报告

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1、贵阳白金地块开发项目第一章总体说明及研究摘要一、总体说明本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司贵阳白金项目（一期）投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点，我们从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的主要数据来源是：◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于贵阳市国土房管局或贵州统计局；建安工程造价的构成依据，参照了贵阳市建设委员会公布的贵阳市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得

2、出。◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由重庆大川控股集团有限公司全资兴建的方案，本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析，结合本项目的实际情况严谨测算得出。◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前贵阳市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。二、项目摘要1、项目概况贵阳白金项目（一期）位置：贵阳市白云区规划建设总占地面积：466667㎡（约700亩）建筑总面积：2812625万㎡综合容积率：4.52、产品形态高层住宅+商业与裙楼门面+车库3、主要经济技术

3、指标66主要技术经济指标表序号项目指标单位备注1规划净用地面积466,667㎡净地，约700亩1.1居住用地　㎡　1.2商业用地　㎡　1.3绿化用地　㎡　1.4容积率4.50　1.5建筑密度35%　1.6绿地率　　2总建筑面积2812625.52㎡　2.1其中：地上建筑面积2100000.00㎡　2.2地下建筑面积712625.52㎡　2.3住宅1995000.00㎡按计容95%计算2.4商业97475.00㎡　2.5地下车库18569个　3可售建筑面积2800620.52㎡　4不可售建筑面积12005.00㎡　4、投资规模本项目总投资包括开发成本与期间费用。开

4、发成本包括土地费用（含前期拆迁成本）、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。经测算，项目总投资约866012万元，可售综合单方造价3092元/㎡。序号项目总金额（万元）单价（元/㎡）1土地费用82633.33295.052勘察设计费12710.0445.383报批报建费42060.48150.184前期准备费621.892.225建安工程费549963.471963.726开发间接费2812.6310.047不可预见费12163.3743.438管理费18245.0665.159营销费3

5、8338.21136.8910财务费用22786.4581.3611营业税70286.73250.9712土地增值税12779.4045.6313交易印花税611.562.1866成本合计866012.633092.225、经济效益评价序号指标名称指标值单位1项目总投入866,013万元2项目销售收入1,277,940万元3所得税前净现金收益411,928万元4所得税102,975万元5所得税后净现金收益308,953万元6税后投资收益率35.68%7税后财务净现值（NPV）182,862万元8税后财务内部收益率（IRR）39.68%9税后投资回收期（静态）3.

6、93年10税后投资回收期（动态）4.13年结论：本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为3.93年，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。从财务评价看，该项目可行。6、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是借贷资金，三是销售收入转投入。本项目资金来源如下：预计投资：866013万元自有资金：80000万元借贷资金：80000万元销售收入转投入：706013万元66第二章项目概述 一、项目名称贵阳白金项目（一期）。二、项目提出的背景贵阳是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城，是中国西部地

7、区唯一的直辖市，是长江上游的经济中心，是一座依山而建，依水而居，驰名中外的名城。直辖十年以来，贵阳紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。去年国家定贵阳为城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。白云区是贵阳重要区县之一，在近几年特别是去年贵阳成为“特区”后白云区房地产有了长足的发展。2012年，随着贵阳大川控股集团有限公司业务拓展及可持续化发展战略的需要，重庆大川控股集团有限公司战略性储备了贵阳白金项目（一期）片区土地。白云区是贵阳最为宜居的地

8、区之一。整个宏观经济形势