某地块开发项目可行性研究报告

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1、目录第一部分·投资环境研究分析4一．自然地理环境41．苏州概述41.1苏州概况41.2苏州与长三角42．吴江概述52.1吴江概况52.2吴江与长三角73．同里概述83.1同里概况83.2同里与长三角9二．宏观经济与政策环境101．宏观经济发展状况101.1中国宏观经济运行分析101.2当前经济运行中突出的矛盾和问题111.3未来中国经济走势预测122．吴江市宏观经济环境分析121482.1吴江市宏观经济分析122.2．吴江城市规划和市政建设15小结17三．吴江房地产市场分析181．吴江房地产市场发展总体概述182．吴江房地产市场发展状况分析192.1．土地市

2、场分析192.2房地产开发情况203．吴江市住宅市场分析243.1总体供求情况243.2板块市场分析253.3物业类型分析263.4成交分析273.5价格分析283.6客户分析294．各细分市场特征分析305．各细分市场发展趋势336．吴江房地产市场发展趋势分析33148小结34四．周边市场分析351．同里镇别墅市场分析351.1市场概况351.2别墅市场特征352．竞争板块分布383．竞争板块市场分析383.1东太湖别墅板块383.2阳澄湖别墅板块403.3双湖板块424．竞争市场发展趋势43小结435．典型案例分析445.1中兴银丽高尔夫别墅445.2华

3、丽家族·太上湖465.3中粮·本源475.4江南水乡·云水谣50对本项目的启示52148第二部分·2000亩地块概念性规划方案建议53一．地块分析531．地理位置及周边环境531.1四至环境531.2地块现状532．周边配套553．地块可利用资源554．对地块的思考55二．项目SWOT分析561．优势562．劣势563．机会574．风险57三．2000亩地块概念性规划方案建议581．2000亩地块用地性质建议582．2000亩地块物业类型建议583．2000亩地块开发次序建议584．2000亩地块容积率建议59148第三部分·300亩地块可行性研究60一．地

4、块位置确定60二．产品组成建议601．物业类型建议602．产品组成建议613．配套设施建议62三．地块容积率建议63四．项目开发方案建议631．开发运营思路632．开发周期建议643．推盘时间建议64五．300亩地项目市场定位651．开发理念652．市场定位653．市场定位诠释654．客户定位664.1客户分析664.2客户定位671485．价格定位685.1独栋别墅价格685.2双拼别墅价格695.3未来上市销售价格70六．投资收益分析721．成本预测722．项目收入预测：733．损益分析734、内部收益率预测74148第一部分·投资环境研究分析一．自然地

5、理环境1．苏州概述1.1苏州概况苏州，全国首批24个历史文化名城之一，全国重点旅游城市，也是4个全国重点环境保护城市之一，并成功加入世界遗产城市联盟。苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京杭大运河、京沪铁路、京沪高铁（在建）和多条高速公路贯穿全境。苏州东邻上海，西抱太湖，南临浙江，北枕长江，东距上海市区80千米。是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。苏州共辖7个市辖区（金阊区、沧浪区、平江区、苏州国家高新区(虎丘区)、吴中区、相城区、工业园区），代管5个县级市（常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市)。市区户籍人口238.21万人

6、。暂住登记人口586万。(截至2008.12.31)1.2苏州与长三角148苏州目前是中国发展最快，也是经济最发达的城市之一，是长江三角洲经济圈重要的经济中心，是整个苏南地区的工业中心，环太湖都市圈和苏锡常都市圈的核心都市，仅次于上海的全国第二大工业城市和华东地区第二大经济中心城市，也是中国大陆六大经济中心城市（上海、北京、广州、深圳、苏州、天津）之一。拥有中国乃至亚洲最大的内河航运港口、江苏第一大港、中国大陆第九大港——苏州港，四通八达的铁路和公路交通网与全国各大城市相连，交通运输十分便利。随着沪苏两地经贸联系的加强，苏州的潜力越来越为世人所瞩目。上海作为

7、中国经济火车头，对苏州得辐射作用越来越强。沪苏1小时经济圈”的建立，为苏州的崛起创造了良好的条件。随着高速交通网络的建成，长江三角洲地区即将形成一个全新的交通格局。在一小时都市圈范围内，苏州是上海最主要的外围城市，与上海的空间关系最为密切，进入新世纪以来，苏州更是把离上海近的优势做足做透。不断完善城市快速干道、轨道交通等道路建设，力争无缝接轨上海。 苏州实际上就是‘西上海’。 148长三角区域内基础设施的建设不断改变着长三角的时空观念的同时，区域经济辐射也将出现新格局。上海周边地区已形成一个反‘K’字形的发展新格局，好像一队飞翔的大雁。如果上海是头雁，那么苏

8、州就处在二雁的位置，跟着头雁飞。而随着时间距离的不断