高层智能大厦物业管理的探讨

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1、第"#卷第$期华中科技大学学报(城市科学版-SCT’"#UC’$"##$年*月B’CDEFGH’(FIJKLGMNOLMOPQNRNCL-GOV’"##$高层智能大厦物业管理的探讨陈勋)李慧"()’华中科技大学土木工程与力学学院.湖北武汉0$##,0/"’武汉三联水电控制设备有限公司.湖北武汉0$##))-摘要!讨论了发展我国高层智能大厦物业管理的一些关键性问题及解决措施.阐述了智能建筑定义1特点及组成’通过对高层智能建筑物业管理特点与难点的讨论.对高层智能建筑物业管理中有关高层智能建筑的定位1专业技术人才的匮乏1智能系统维护和系统可靠性1智能系统的再开发1物业管理的品

2、质提高等有关问题进行了探讨.提出了一些解决方案.供有关人士参考’关键词!智能大厦/物业管理/智能系统/物业设施管理中图分类号!2"*$’$$文献标识码!3文章编号!)###%&,$#("##$-#$%##4&%#0从)*40年世界上第一座智能大厦在美国康指挥1控制和协调.实现大厦管理者所预期的目涅狄格州的哈特福特市落成至今.它以其高效1安标5"6’同时.物业管理公司也可以利用网络实现远全1舒适和便利等优点.成为二十一世纪世界建筑程对多个异地物业楼盘的管理.提高物业管理的发展的主流.据有关部门初步调查统计.我国已建效率和水平.降低物业管理的运行费用’与在建的智能建筑约二千

3、余栋5)6由于高层智能大厦使用了智能楼宇管理网络’但近年来从对7智能建筑8建设和使用情况的系统.使其在能源消耗的控制方面卓有成效.以武跟踪调查中也听到不少对7智能建筑8的毁誉.例汉建银大厦为例.平均用电消耗仅为*’&:;<"如投资浪费1给使用管理添麻烦1它是花架子1增左右(峰值为$0:;<"-/系统的高度集成.使系加管理成本等.也有一些完全背离建设初衷的智统的操作和管理也高度集中.人员安排更合理.节能系统运行情况.例如部分功能失效1关闭自动控约大量人力.从而也使物业管理的整体费用下降’制系统改用手动操作1系统运行不正常经常误报19’=设备先进1复杂.管理要求专业化程度高

4、日常维修费居高不下等’因此如何使智能建筑保高层智能大厦是现代建筑艺术与高新科技的持高效1持续地运行.是对智能建筑建设与管理的有机结合的产物.其配套设备及智能系统众多而一个新挑战’通过对高层智能建筑特点与难点的复杂.科技含量高.控制手段改现场操作为远程集讨论.使智能建筑物业管理能真正为客户提供优中操作.设备的自动化程度大大提高5"6’建筑智能质1高效1方便服务.同时对智能化建设从技术1经化系统是高科技系统.它提供了高速度和高效率济与服务等多角度提出更高1更合理的建议’的同时也带来了高依赖性和高脆弱性’它的维修和保养比传统建筑专业性要强得多.复杂得多.管9高层智能大厦物业管

5、理的特点理难度也大.只有高水平的专业队伍才能较好地完成此项工作’高层智能大厦物业管理是借助大厦智能化系9>?提供的服务多统的自动控制与信息处理功能以及大厦网络资源高层智能大厦一般都有办公1营业1餐饮1会来促进和提升物业管理水平.为客户提供优质1高议1娱乐等功能’以武汉建银大厦为例.除以上功效且方便的服务’能外.大厦还提供停车场@A卡系统管理1电脑磁9’9物业管理网络化.经济效益明显卡锁控制系统管理1闭路电视1杜比电影及舞台演使用了智能化系统的建筑.物业管理人员可出设施1可视电话会议系统1四国同声传译会议系以通过智能管理网络系统进行决策1计划1组织1统1背景音乐控制切换1

6、宽带网接入等多种服务’收稿日期!"##$%#"%"&’作者简介!陈勋()*+,%-.男.硕士研究生/武汉.华中科技大学土木工程与力学学院(0$##,0-’万方数据第:期陈勋等;高层智能大厦物业管理的探讨89*8随着时代的发展!会不断有新技术开发出来!它们资方对智能建筑的期望过高!都号称要-跨世纪.%也将应用于智能建筑!为客户提供更多的服务"-世界一流.!提出大大超过建筑功能实际需求的#"$产权关系复杂!消防工作十分艰巨智能化要求!形成投资的浪费"加之少数设计人员高层智能大厦产权关系复杂!其人口流量也不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法!大!入口也多!象客梯%消防电梯

7、%服务梯%消防楼不能完备地完成智能建筑的设计!系统集成商技梯等到处都是通道!加上设备多%线路复杂!存在术水平的局限和误导!造成建筑智能系统中存在火灾隐患"如保持所有通道畅通则安全管理存在许多弊端!导致大厦建成后出现智能建筑的监控隐患&如大部分关闭!则是消防规范所不允许"特点配置不合理%控制精度低等一系列突出问题!至别是客户入住前需进行二次装修施工!其施工人使物业管理遇到无法适从的难点567"员成份复杂!素质较低!给管理工作带来不便"要解决此问题!必需从以下两方面着手0首’(()年*月!国务院))部委局联合下发了+关于先建设方在进行智能建筑