上海金山住宅项目市场分析

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1、金山项目的供求趋势及产品的组合上海金山项目市场分析区域背景金山新城位于上海市西南部，是上海“十二五”期间重点建设的七大新城之一，规划至2020年，金山新城人口达到40万，城市建设用地规模达到41平方公里；金山新城沿金山大道形成东西向城市功能主轴，沿杭州湾大道形成南北向城市生活主轴，着力推进金山新城核心城区、都市型工业区、商务休闲度假区、石化硅谷区、商贸物流区建设，成为杭州湾北岸地区核心城市、石化创新产业硅谷以及具有综合功能、适度规模、环境优美的滨海新城。供求趋势上海市商品住宅市场整体供求走势（年度）截至9月30日，2013年上海市商品住宅市场新

2、增供应面积为8,004,747平方米；成交面积为9,088,700平方米；成交均价为23,841元/平方米。4上海市商品住宅市场整体供求走势（月度）本月上海市商品住宅市场新增供应面积为1,402,373平方米；成交面积为1,420,729平方米；成交均价为24,671元/平方米。5金山区域均价和上海总均价的对比成交单价集中在0.9-1.2万元/㎡，1.3万/㎡以上仅有零星成交，价格低位肉搏成交单价在0.9-1.2万/㎡之间的成交量最大，整个金山新城板块公寓产品同质化竞争严重，单总价均较为接近。板块内单价低于0.7万/㎡的成交量很少，高于1.3万

3、/㎡的公寓产品仅零星几套成交，目前板块内无单价高于1.6万/㎡的公寓在售。金山新城板块公寓市场表现万元/㎡㎡小结2013年前整体市场供大于求，2013年开始呈现需求逐渐旺盛的态势区域内成交价格小幅度上涨，房价在未来的短时间内会突破一万不过，供求总量大幅度下降，现需要创新推出一些差异性产品，使其具有竞争力，提升消费者的需求欲望上海总体市场形势还是在增长阶段，未来金山项目的成交量和溢价还是可观的2R、3R产品为绝对供求主力，且处于供不应求状态，市场空间较大亭卫公路海芙路杭州湾大道卫零北路学府路东平路金山大道卫清路龙轩路龙航路绿地芳满庭蔚蓝领海海上纳

4、缇水韵悦城君逸公馆龙泽园六期农房万盛金邸金域蔚蓝御龙锦园御景龙庭宝华海湾城金瀚园蓝堡公馆本案金山新城板块在售公寓项目合生财富海景公馆在售公寓项目板块内在售公寓2R、3R产品为当前市场供求主力；2R产品供不应求状态明显。3R产品同样处于不充分供应状态，虽基本保持平衡但任存在较大市场机会；1R、4R产品供求量整体处在市场低位，且消化能力不足，市场风险较大。金山新城板块公寓市场表现金山新城板块公寓市场表现2R主力成交总价段80-110万，3R主力成交总价段120-150万2R公寓产品主力成交总价段为80-110万；120万为2R公寓置业总价分水岭，总

5、价高于120万的成交量明显减少，150万以上2R公寓产品极少。套数套数3R公寓产品主力成交总价段为120-150万；3R产品整体总价段较分散，但总价高于160万成交量明显减少，总价160-190万3R公寓产品全部来自金瀚园项目，其价格为板块内最高。90-95㎡的2R和130-135㎡的3R舒适型产品为供求主力户型金山新城板块公寓市场表现2R户型主力成交面积段为90-95㎡的舒适型产品，供求均超6成，其次为85-90㎡常规产品；85㎡以下产品供求量整体处在市场低位，95㎡以上大面积产品供求量逐渐减少，市场风险较大。3R户型主力成交面积段为130-

6、135㎡的舒适型产品，供求都在5成左右，其次为106-110㎡常规产品，去化情况较好；其余面积段产品整体供应量大于成交量，且市场消化能力不足，市场风险较大。枫泾板块仅1个项目朱泾板块2个项目亭林板块无别墅项目金山中部板块2个项目漕泾板块无别墅项目金山新城板块8个项目在售板块在售项目待售项目枫泾板块无中冶枫郡金山新城板块8个无金山中部板块园与墅张堰镇鲁堰新村地块朱泾板块上海新天鸿高尔夫社区汤泉美地城金山名都别墅亭林板块无无漕泾板块无无金山别墅产品稀缺，金山新城板块别墅的供求价量均为区域内最高2012年至今别墅成交均价10274元/㎡2012年至今

7、别墅成交均价7153元/㎡2012年至今别墅成交均价12469元/㎡2012年至今别墅成交均价7153元/㎡金山区别墅市场格局物业类型项目名称主力户型供应套数供应面积成交套数成交面积总金额成交均价户均面积户均总价剩余剩余去化率月均去化套数剩余去化周期开盘时间（㎡）（㎡）（万元）（元/㎡）（㎡）（万元）套数存量(月)独栋清风别墅二期224-256443-4967117977.834811935.9121683.9518167248.7451.7236041.9266.40%1.219.62010.5联排红树林赞成铂廷189-198248-2845

8、914376.165312825.4517363.2713538242327.661550.7189.20%2.82.22012.3联排绿地蔷薇四季1