上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向

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1、上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向同策房产咨询股份有限公司︱写字楼事业部ShanghaiTOSPURRealEstateConsultingCo.Ltd.2012.08一、上海城市背景及行业现状二、上海写字楼发展历程三、推动写字楼发展动因总纲一、上海城市背景及行业现状上海——长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标GDP（万亿）占全国比重经济增长率长三角8.217.4%10.5%珠三角4.49.3%9.2%京津冀5.1410.9%11.9%到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国

2、际金融中心到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心2011年，长三角实现GDP8.2万亿元占全国比重17.4%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，将推动上海产业经济升级及发展，从而推动城市商务地产的发展速度。城市地位5上海是长三角都市圈的核心区域，城市区位优势突出150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨上海位于长三角都市圈的核心区域，是我国华东区域的发展核心，肩负着面向世界、服务全国、联动“长三角

3、”的重任重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化更加完善。城市地位经济增长：具备较强的经济基础，产业结构逐渐优化，GDP增速放缓经济增长在回调中趋缓，增速低于全国水平。同时，上海市人均GDP高达82560元，处于近十年来最高水平，且位居全国第一。产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升居民收入增长速度为近四年来最高，收入的绝对水平与全国差距进一步扩大。2011年，上海市城镇居民人均可支配收入达36230元固定资产投资增速与上一年基本持

4、平，房地产开发投资比重有所上升。城市经济上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等

5、级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。城市地位外资主导频现外资收购上海写字楼，租金一路上扬。07年上海写字楼空置率达到历史低位，浦东空置率仅为0.8%，浦西空置率为

6、1.9%。风暴再袭美国金融危机，外资撤离上海的办公市场受国外资本市场影响较为严重，在经历了大起大落之后，目前受国内宏观住宅市场调控影响，商业办公市场出现了较为明显的升温；鉴于上海办公楼市场中跨国公司强劲的扩张需求和有限的供应量，上海办公市场前景被看好，市场表现活跃，热度将延续。行业发展上海的写字楼从无到有发展仅20余年，却已经形成了一个相对成熟的市场格局，租金也日益与国际接轨；目前，上海的甲级办公楼的平均租金为每天每平方米7.8元(相当于每年每平方英尺41美元)，位列亚太区第11位、中国内地第一位。行业发展陆家嘴区域甲级写字楼，约占全市总量70%，是

7、目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，约占全市总量的15%。未来，预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹口区北外滩、普陀长风板块及闸北区大宁等二三线板块一带。上海市甲级写字楼集中在人民广场及其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区，这些都是上海一线办公楼板块。市区甲级办公主要分布近年来，上海办公市场蓬勃发展，目前已形成以陆家嘴、淮海路、人民广场、南京西路、虹桥、徐家汇六大板块为主导的CBD区域；陆家嘴板块目前主要以金融服务业类企

8、业为主导；淮海路、南京西路板块目前主要以跨国企业为主导；人民广场板块以本土大企业、货代公司为主导；徐家汇、虹