中国地区写字楼发展历程简述

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1、引言目前，写字楼因其稳定且高回报的特点成为许多投资者主耍投资对象。然而，由于不同城布冇着不同的特点，建造写字楼的地点就变得分外重要。因此，我们根据不同的影响冈素对环渤海经济圈屮的城市进行分析，使地产商可以更奋根据地将不同城市对写字楼的需求进行分析，进而做岀有针对性的投资决策。一、研究背景与意义近年来，写字楼市场的发展受到了社会各界人士的广泛关注，为防止价格过多过快上涨，政府的调控力度不断加强，使得企业和投资者对丁•写字楼的幵发经营有了更多的不确定性。而目.，由于各个城市的表现各不相同，分化越来越严重，地产商的机遇和风险并存。因此，如何引导资源合理配置，

2、避免企业盲□投资，同吋挖掘价值洼地，进行合理布局，越来越成为社会大众密切关注的议题。在这个大前提下，对环渤海城市圈进行城市分级，进行写字楼开发投资吸引力研究，以引导资源合理配置，促进各个城市写字楼市场的均衡发展就显得尤为重要。二、研究现状（一）屮国地区写字楼发展历程简述近年來，随着不同地区区域经济的可持续发展，一些IT企业、外贸公司、广告公司、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过0身的积累，已经有了一定的经济实力，而从自身的发展考虑，多数已不愿再将办公地点放在低档的居民住宅和公寓里，因此，他们需要购买或者租用高档写字楼作为办公用房。同吋,由于我国正

3、式加入世贸组织后，对岡际的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进驻屮国，进军各个地区的大中城市。由于，写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动，因此，区域经济的发展将给写字楼市场带來巨大商机，那些配套设施齐全、高附加值、高性价比的写字楼不仅会成为米来房地产市场的~抹亮色，而且在市场需求方面还将拥有着足够大的上升空问。现在，我国写字楼已经经历了五次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些W有企业在工厂A建立的小型办公楼。这种办公楼的高度一般只有4-6层，单层的面积较大，在两三千平方米与上万平方米之间；单层高3米左右；没有电梯和空调，门口设

4、有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和屮小企业的基木办公需求，还满足了他们生活和交流上的需求。第二代写字楼岀现在80年代改革开放以后，是综合型仿国呩标准写字楼，像北京国际大厦，这类写字楼照明、空调等体系互不干涉，但只是配置了办公的一些基本功能，没冇对办公布置，绿色环保、智能化管理等方面进行考虑。第三代写字楼出现在90年代以肜，是智能写字楼。像北京嘉里中心、京广屮心等。这其中，智能写字楼分为3A和5A两种。所谓5A,其屮包拈OA-办公自动化系统；CA--通讯自动化系统；FA--消防自动

5、化系统；SA--安保自动化系统;BA--楼宇自动控制系统。它们在满足基本功能的基础上，对内部空间分割、智能化水平等方面也做出了提升。第四代写字楼出现在20世纪末，它们开始从客户出发，考虑客户的贴身需求，加入绿色环保办公理念，提高办公舒适度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大厦、赛格广场等。第五代写字楼是在第网代写字楼的基础上更大力度地提高人性化、环保性、舒适度的绿色办公空间。开始注重强调以客户需求为中心，力求提供低成木、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。与第四代相比，第五代写字楼的目标客户明确，环境与景观鼓好，办公空间更加开放式，为办公智

6、能化预留出了极大的升级空间。（二）中国写字楼市场现状现今，我鬧的经济已经进入了快速发展时期，GDP出现了连续快速增长势头已有好几年了。写字楼作为各个区域和不同城市经济的重要产业，这几年同样出现了迅速发展的态势，但是对于一个产业来说，发展过快不仅会出现不利于区域经济稳定发展的情况，而且在城市的规划和产业结构的调整方而也会宥不小的影响。因此，写字楼的发展必须与区域经济发展相协调。在经济学的供给与需求模型研究屮，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，所以无论对于国家还是单独的房地产开发商来说，市场的稳定都是重屮之重。因此，对我国当前城市写字楼市场的投资亦局进行研

7、究，找出其在发展过程中的问题和不足，不仅关乎着写字楼市场0身K:期健旗发展，同时也是地产开发商可以进行长期有效投资的保障。（三）写字楼市场的展望在当卜*的房地产市场中，说到最受市场欢迎和开发商青睐的产业，写字楼虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为在市场常态下，写字楼是可以产生较高回报率的产业。从长期看來，随着中国的城市发展与产业结构的升级，写字楼不仅在经济中所占的比重会越来越大，而且其在城市屮的地位与作用也将变得越来越重要。由于修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，使得保险资金投资不动产的政策障碍被扫除。裾估计，在今后几年，将有

8、千亿保险资金入市，因此中国的写字楼ili场将異省长期省效的投资价值和可持续发展的潜力。从山*场