万科森林公园2期提案

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1、万科森林公园Ⅱ期营销策略思考项目重新解读报告架构价值梳理问题思考营销推广策略项目重新解读1解读1：市场背景：背景分析现状考量市场预判一期回顾市场预判群雄对峙风雨欲来据协会规划管理专业委员会规划管理技术专业组第十五次会议获悉，根据三亚市城市总体规划，到2020年，三亚市域人口约95万人(含一年以上暂住人口)，市域城镇化水平约75%。市域接待游客人数为1600万人次，折合日平均游客人数约为17～26万人。同时，到2020年中心城区人口约50万人(含一年以上暂住人口)新浪乐居对全国40大城市的2012年6、7月商品房成交均价进

2、行了一次调查统计。结果显示：北京、上海、广州、深圳这四大城市的成交均价分别是21000元/平方米、22000元/平方米、12755元/平方米、20194元/平方米。而海南三亚市凭借26000元/平方米的成交均价远超北上广深等四大一线城市，成为目前全国房价最高的城市。——资料来自新浪地产通过对一期的回顾，我们总结如下四点一个坚持:万科森林度假公园经过一期的成功营销，已经成为三亚房产界的品牌项目，这是二期最大的先天性优势，品牌项目承担了引领板块价值提升和区域居民生活方式进步的责任，而这两块也反过来支撑项目的品牌兑现。因此，在

3、二期推广中我们将继续强化品牌主线。一个转换：遵循一般的大盘操作规律。随着项目的成长，将从一期的概念造势提升到品质地产的高度进行推广以吸引客户，转换市场对项目新度假理念的认可，避免老生常谈带来的概念老化，产生新的市场刺激点。一个延续：项目一期所立足的高度，成功切合了大盘形象的营造和市场执领者的姿态。市场亦对“万科改变力量”口号耳熟能详。二期推广需实而不俗，将提倡改变度假口号延续下去。一个改进：虽然一期的销售取得了不俗的业绩，但也暴露出诸多弊端。客户资源共享严重，销售策略需谨慎再谨慎，加强改进，更要缜密。一个坚持一个延续一个

4、改进一个转换一期回顾现量考量厉兵秣马严阵以待截止今年年底，二期完成组，计划12月底完成有效成交套（既定目标）。相对于套有效目标，2012年我们将要打一场结结实实的硬战。现量考量谁能抢占先机，谁就能抢占市场一期开盘的成功不仅完成了造势，实现了企业和项目双品牌的整合，更为二期的销售打下了良好的基础。面对今明两年的形势，我们认为谁能抢占先机，谁就能抢占市场。消化一期剩余190套和二期261套，这是一场非常规的战役，必须用非常规战略才能取胜。解读2：竞争项目剖析项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资源项目对本项目别墅

5、产品干扰。本项目三亚湾新城公寓1.7万元/㎡独栋2.7－3万元/㎡凤凰水城南岸高层2.2万元/㎡公主郡洋房3.6万元/㎡别墅5.6万元/㎡半山半岛公寓3.8－4万元/㎡清水湾公寓1.8－2.2万元/㎡独栋3.5万元/㎡中铁子悦薹公寓2.8万元/㎡三亚的山预计联排3.6万/㎡独栋4.6万/㎡25度阳光起起价2.1万元/㎡竞争项目干扰项目区位三亚市区田独镇学院路，距离三亚市区5钟车程，距离凤凰机场约20分钟车程规模占地1309亩，球道总长7256码，球场由Schmidt-Curley公司设计，是国内唯一一家19洞球场产品属于

6、围合式别墅（三体围合或四体围合），在三亚市是新型产品；产品线比较单一配套长江商学院（由李嘉诚基金会捐资创办）五星级酒店、温泉SPA、购物餐饮娱乐、三亚龙泉谷高尔夫球会1、三亚的山—目前三亚最大的纯别墅社区竞争级别：价值体系—高尔夫别墅︱长江商学院︱国内唯一19洞球场该项目进入性和昭示性优于本项目；19洞峡谷高尔夫低密度社区，高端度假配套具有较强竞争力。地缘相近但产品差异大。建筑风格一期别墅为地中海风格，共314栋，372户，分南北地块，两地块各有一个超大泳池，南地块有一个800平米的中央景观园林，北地块有一个200平米的

7、中央景观园林。户型面积一期别墅产品分为独栋和联排，面积区间为90-400㎡，销售报价联排起价3.6万/㎡，独栋4.6万/㎡，现交全款的80%即可享受每平减3000元的优惠。其中90-150㎡户型约150套，此区间产品为主要竞争。2、中铁子悦薹——三亚第一个城市综合体1.7万㎡集中式商业三亚首个5A甲级写字楼建成后将填补三亚市专业写字楼的历史空白城市中心山景豪宅城市中心五星级奢华度假产权式酒店均价2.8000元/平（折后价格）；高层金悦府5号楼14层以下为特价房，23800元/平米，赠5000元/平米精装修。总套数754套

8、，剩余套数639套（网签备案数据）竞争级别：退台式花园洋房华悦轩三亚唯一5A甲级写字楼中铁置业广场五星级奢华度假产权式酒店63米超宽中央景观走廊1梯2户纯板式小高层天悦郡1梯2户纯板式高层金悦府物业类型建筑面积洋房1.3万㎡18层小高层板楼2.3万㎡26-33层高层板楼7万㎡写字楼+集中式商业4.2万㎡产权式酒店+沿